华尔兹，帕尔默和道森有限责任公司的合伙人苏珊道森讨论了在签署商业租约前你应该问自己的问题。
1.我是否阅读并理解整个租约？
是的，你确实需要阅读它。
我知道，这是一个很长的时间（并且面对它，不是很有趣）的文档，但是你确实需要知道它是什么。
检查条款。 不要以为他们说得对。 请确保您检查开始日期，结束日期，租金，租金升级以及您协商的任何其他特殊条款。 另外，确保你知道你有义务去做什么。
房东有义务做什么？ 你能终止它吗？ 确保你知道你在做什么。
我有没有谈过最好的交易？
仅仅因为他们给了你租约，并不意味着你的谈判结束了。 租约中的许多条款仍然可以协商。 当你阅读时，列出你不喜欢的所有规定并将其发送给房东。 你可能会对他们愿意改变多少感到惊讶。
3.我的业务结构是否到位？
如果您希望受到该公司外壳的保护，请确保它首先到位。
在您签字之前，确保您有一个公司的组织章程或组织章程 （有些州称为这些文件证书），由国务卿回来。
4.我了解租赁术语吗？
例如，大多数租赁使用术语“CAM”代表“公共区域维护”。
根据您租用的建筑物的百分比，您应该分配一定比例的CAM。
请确保百分比取决于建筑物的大小，并且不因租用建筑物的多少而异。
我有没有考虑要求CAM停止租赁？
这些日子里的大部分租赁都是“三重净额”（意思是你支付租金，再加上你对房产的CAM和房产税的比例份额）。
您可以要求房东提供CAM停止租赁，这意味着您只需支付超过您的初始租赁年（通常称为“基准年”）的CAM费用和房产税的增加。
虽然房东可能会增加您的基本租金，但租房需要花费很多“神秘费用”。 或者，要求CAM上限，所以它不能增加超过某个谈判的百分比。
6.我读过CAM定义吗？
这可能是租赁中最令人困惑的部分之一，你会为你付出多少而感到惊讶。 请检查以确保您不会支付与房东的营销工作或谈判其他租赁相关的法律费用相关的事宜。
您可能想要采取的其他措施包括超过3％的任何管理费用，支付房东员工的福利，为其他租赁单位增加成本。
详细了解谈判CAM条款。
7.我的资本支出责任是什么？
当用于商业租赁时，“ 资本支出 ”通常指主要结构支出，即屋顶，地基，HVAC（供暖，通风，空调）和其他主要维修/替换。
什么是“标准”因城镇和财产而不同，但我通常建议客户不要签署任何将这些修理或重置成本的负担转嫁给租户的租约。 如果您的房东要求您支付这些费用，则有妥协。
例如，如果租约表示您有责任进行暖通空调维修和更换，那么向房东建议他执行“更换”，并且您的维修义务仅限于维护合同，可能每年两次，并且您有责任为所有一般维修达到一定的年度最高金额。
8.租约是否可分配 ？
检查房东是否有权在您要求转让的情况下终止租约; 也就是说，如果您出售该业务，其他人可以承租。 对于许多企业而言，您的位置是其价值的一大部分。
如果房东有权在您要求转让后终止租约，那可能会导致您的销售失效。 要求房东取消这项规定或允许修改，以便在出售您的企业时不适用。 要明白，如果新租户没有经济上可以接受的情况，房东仍然希望有权拒绝任务。
我需要个人保证吗？
如果您可以在签署没有个人担保的租约的情况下离开，您是非常幸运的。 除非你本人保证租约，否则现在大多数房东不会签字。 但担保是可协商的。
考虑只为租期的一部分提供担保，比如说一半。 或者在终止后6到12个月内进行谈判，而不是剩余的租期。
10.我是否现实？
如果您的租赁占大房产的3％，那么房东将不太可能与您谈判，如果您的房屋面积超过25％或更多。 要真正了解哪些项目对谈判很重要，可考虑聘请律师审阅文件并帮助您进行谈判。
你的租赁看起来可能是片面的，令人难以置信的，但许多这些条款有很多理由，而且律师可以帮助你决定何时裁减和运行，以及什么时候风险是值得的。
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