01 - 房地产投资评估既是量化的，又是定性的
我前几天看了一下潜在的投资 。 这是一个庞大的四单元多户住宅物业，整个业主已经在那里呆了三十年。 店主是一位折衷主义的学者，并且散布着各种各样的古玩和古董。 这个地方没有被恰当地细分。 需要更换地毯并修复地板。 移动的基础已经在地方隆起，并且在各种墙壁上形成了很大的裂缝。
我和我的一些朋友一起参观了这个地方 - 一对有兴趣进入房地产的人。 他们从走进门的那一刻起就写下了这个地方。 但是当我看到那些凸起和裂缝时，我看到一件事：金钱。 基金会的问题使大多数投资者望而却步，这会减少竞争并降低定价。
但如何评估这样的交易？ 或者任何交易，为此？ 我个人将这些考虑分为两类：
•定量分析：我如何期待房地产作为投资？ 对于这部分，我可以抽出我的计算器，电子表格或评估软件并运行一些数字。
•定性：我必须问自己“我可以把它关掉吗？”如果你像绝大多数房地产投资者那样，那么你就是兼职人员。 这意味着你将不得不在你的“日常工作”之上处理这个项目，并在之后进行管理。 这部分分析需要一些灵魂搜索; 一个计算器不会帮你在这里。
02 - 定量 - 使用Cap Rate运行数字
就我个人而言，当我考虑投资时，我倾向于关注三位关键人物。 Cap rate ，是这些工具中的第一个。
上限费率就是年度净收入除以房产价格。 多年来，投资者一直在使用“1％规则”，该规定只是规定房产的月租金收入应该约为您为房产支付的价格的1％。 由于房地产价格的上涨，一些市场已经从这个比例转移，但在其他市场，您仍然可以找到符合1％规则的房产。 但是，您应该记住的一点是，1％的经验法则是衡量房产是否每年产生足够的现金流以支付抵押贷款支出和费用的公平指标。 当然，这里有很多变数（从税收到利率到你付的首付比例），但这是一个起点。
03 - 现金流量作为定量评估工具
你关心上限的唯一原因是你真的想要一个简单的代理投资将产生什么样的现金流。 在投资方面，现金是最重要的 - 无视这种计算风险。
估算现金流量需要绘制主要预期现金流出（税收，本金，利息，费用，空缺，费用和修理），并将其与物业产生的收入进行比较。 您可以通过电子表格或使用房地产评估软件包来做到这一点。
04 - 作为定量房地产投资分析工具的收益率
反过来，现金流允许您计算房产的预期收益率（ROR）。 收益率是衡量盈利能力的指标; 它衡量项目将产生的现金与您必须投入项目的现金。
你需要一个电子表格或房地产评估软件来计算这个比率。 我认为这非常有用，因为它让我可以比较我期望的投资回报和我对其他不同投资合理预期的回报。 例如：如果我在本文开头描述的财产运行了数字，并且将我反弹回来的8％的回报率肯定会通过。
我预计可以获得8％的股票投资（风险较低，而且花费很少）。 对于我必须投入这个项目的风险和努力，我预计回报率将在20％以上。
05 - 定性 - 您能否完成项目？
正如我上面提到的，你的计算器在这里没有帮助。 这是当你需要看镜子时，想想你将花多少时间和精力来投入到项目中。
再次，让我们看看我在本文开头讨论的项目。 假设你将它与类似的机会进行比较; 另一个在同一社区的多户家庭，但需要较少的工作。 除非第二个提供了相当高的回报率，否则你会在固定器上方抓住这个机会。 但多高？
对于初创投资者，我总是会提出相同的建议：在这方面谨慎行事。 一个你可以完成的项目比你在半途中烧掉的项目要好得多。 在你的舒适范围内找到一些能够提供一些体面数据的东西，完成它，然后在下一次转向更具挑战性的项目（并希望获得更多利润）。
结论：
分析是部分艺术，部分是科学。 请参阅本节中的其他主题以获取有关评估投资的更多建议。
作者Chris Smith是一位房地产投资者，为投资者和房地产专业人士提供在线参考的创始人，并在Corporate Finance杂志，Euromoney和Business Journal Network发表文章。