价值等于净营业收入除以上限
如果您是房地产投资者，并且您正在考虑购买房产，那么您首先要做的事情不仅仅是确定房产的市场价值，还要确定其营业收入和成本。
它会告诉你它是否符合你的现金流和盈利目标。 如果你刚开始，理解上限率对你未来的业务增长很重要。
确定财产价值
首先，您必须确定您或您的客户正在考虑的主题资产的净营业收入（NOI）。 出租物业的NOI是其租金减去其开支。 如果是公寓大楼，则确定维护成本后的净租金收入。
这可能是一个挑战，因为理想情况下，您需要只有当前所有者才能拥有的收入和费用报表。 但是，您也可以通过将销售价格乘以资本化率来估计NOI。
一个例子
六套公寓项目可能会从租金中获得3万美元的净利润。 确定最近可比的已出售物业的资本化率 。 现在将净营业收入除以资本化率得到当前房地产价值结果。
假设您的可比物业售价为25万美元。 您已经确定该物业的NOI扣除适用费用后为$ 50,000。 除以250,000美元的销售价格。 您的资本化率为2％或20％。
如果您假设20％的资本化率。 30,000美元除以20％为15万美元，这将是该物业的当前价值。
其他工具
请记住，这不是计算收入房地产价值的唯一方法。 这只是盒子里的一个工具。 投资者和房地产专业人员在日常工作中使用的各种估值和财务业绩计算都具有一定的价值。
有些书籍充满了复杂的计算方法，用于评估房地产价格，并确定房地产投资和租赁房产所有权和运营的表现。 大多数投资者仅使用这些计算中的大约六分之一作为住宅物业投资。 一些适用于批发，一些适用于修复和翻转项目，还有一些适用于租赁投资。 在确定其投资组合的长期表现时，有些对租赁投资者更有用。
商业物业投资
商业地产投资涉及到一个全新的数学水平。 贷方使用一些非常专业的计算来确定是否为购买或项目提供资金。 很高兴知道这些情况，因为许多非常成功的住宅投资者都演变成多户型和商业地产投资。
选择使用哪种评估和利润计算取决于您的目标和房产类型。
如果你是一个投资者购买单一家庭出租物业，你会使用一些计算，但可能不会对上限和其他多家庭计算感兴趣。
出租物业投资
成功的出租物业投资策略的开始是准确估计未来物业的租金收益率 。 当您拥有出租物业时，净租金收益率会告诉您投资的效果如何，不仅包括市场因素和租金，还包括您的成本（包括管理和维护）。
底线
那些通过创收财产投资房地产的人应该有一种方法来确定他们正在考虑购买的任何房产的价值。 上限率被广泛用于商业和多家庭房地产估价和盈利能力研究。
它们可以用来确定一个物业的良好销售价格 - 或者从另一个方面来说，上市物业的价值与要价相比较。
作为为投资客户服务的房地产专业人士，您应该非常熟悉所有收入房地产估值方法。 如果你做自己的出租物业维护和管理，如果你不重视你的劳动力，你可能不会涉及任何费用，除了材料。 但是，更有可能涉及多个成本，您的净营业收入是扣除所有这些费用后的数量。