商业银行在承保时非常谨慎。 由于购买者的个人信用历史在商业贷款中很少重要，因此他们使用其他标准来作出贷款决定。 商业地产是为了获得收入而购买的，因此流行的标准之一是查看收入是否足以支付抵押贷款并为借款人留下利润。
当贷款人查看公寓或多户住宅时，是否授予抵押贷款以及多少可以使用DSCR或债务服务覆盖率来确定。 这是一个简单的计算，但非常重要。 贷款人并不十分关心个人信用评分或所有者的历史。 投资的目的是投资回报率，投资回报率和现金流量，所以现金流量是首要考虑因素。
事实上，投资者应该重视贷款人的关注，以确保公寓项目的现金流量计算是正确的。 他们会希望看到显示收入和支出的财务数据。 然后，他们将确定这些数字是否会持续到未来，或者可能会变得更好或更糟。 当数字显示现金流量足以偿还债务时，它会验证投资者的投资选择和估值技巧。
虽然有很多地方可以看到如何通过项目和抵押贷款金额来计算DSCR，但买家更希望知道他们可以在他们正在考虑购买的项目上借多少钱。 投资者做他们自己的计算，并期待他们选择的贷款人验证他们提出的数字。
投资者和贷款人在这方面有着共同的目标。 该项目是否有足够的盈利来偿还剩余的足够利润的债务？
我们将从两个方面来看待这一点，获得当前的DSCR并用贷款人所需的DSCR评估房产。 该计算使用共同贷方最小可接受的DSCR 1.20来回到该数额。 然后我们会做另一个方向，获得DSCR。
难度：一般
所需时间： 20分钟
就是这样：
- 在减去空缺和信贷损失后确定现金流量或总营业收入。
租金总计187,000美元/年 - 9％的空缺和信贷损失（16,830美元）= 170,170美元
- 然后通过减去运营和管理的所有其他费用（ 包括税和保险）来获得NOI或净营业收入 。
总营业收入 - 所有费用= NOI或净营业收入
$ 170,170 - 72,470（费用）= $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12个月= $ 8142 /月NOI
- 如果贷方使用最低可接受的DSCR 1.20，那么每月8142美元将不得不是每月按揭贷款的1.2倍。 为了达到最高支付额，有必要将8142美元除以1.2。
每月净收入8142美元/最低1.20美元DSCR =每月最高6785美元的按揭付款。
- 现在只需确定目前的利率是多少。 如果这位买家可以预计30年期贷款的利率为6.875％， 抵押贷款计算器会告诉我们贷款人可能愿意贷款约1,032,836美元 ，因为贷款和利率将导致本金和利息支付6785美元/月，最低1.20 DSCR。
大多数抵押贷款计算器会让您输入付款，利率和时间来计算贷款金额。
- 当我们开始时，我们知道我们使用DSCR支持抵押贷款额度，因为我们是买家想估计可以借到多少贷款来抵押我们正在评估购买的房产。 但是，我们只需要知道当前项目的费用和抵押支付就可以进行DSCR计算。
223,000美元NOI / 172,000美元年度抵押贷款支付= 1.30 DSCR
在这种情况下，1.3比1.2好，所以可能是可以接受的DSCR。 但是， 如果正在对一个运营项目寻求新的贷款 ， 那么当前的NOI就会像我们刚开始时那样被用来查看抵押贷款的数量。
当数据有效时，投资者和贷款人可以对项目融资和未来盈利能力感到满意。
你需要什么：
- 该物业的收入和支出细节。
- 抵押计算器。