杠杆是指利用各种金融工具或借入资金购买和/或增加投资的潜在回报 - 该术语在华尔街和主街房地产市场均有使用。
房地产最简单的例子就是抵押贷款，在那里你使用自己的资金来进行购买。在大多数情况下，20％的首付（和良好的信用记录）让你100％的房子和你想要的房子。 一些抵押贷款计划甚至可能让你减少。
如果你是一名房地产投资者 ，你可能在合伙经营中，合作伙伴可能会把所有的资金都投入其中，或者卖家可能愿意为他们正在出售的房产的一些购买价格提供资金。 所有这些都是杠杆的例子
杠杆的例子
假设你一直在一个很好的社区寻找房子。 你会发现2处房产：50万美元的房子，你需要抵押贷款，10万美元的房子，你可以直接购买。
情景1：你继续购买50万美元的房子，银行，如果你放下10万美元或20％，他们会给你400,000美元的抵押贷款。 假设这一地区的房地产年增长率可能达到5％，在12个月内这笔投资价值525,000美元。
情景2：你买了10万美元的房子，没有抵押贷款，你也不欠任何人。 如果房地产市场每年上涨5％，在12个月内，您的投资价值105,000美元。
在情景1中，杠杆对你有利，增加了房地产投资的价值。 但是，如果在第一年房地产价格下跌5％，情景1将损失25,000美元。 情景2可能会减少5000美元。
要避免使用房地产杠杆
如果使用得当，房地产杠杆可以成为房地产投资者增加投资回报的有效工具。 关键是要避免在没有适当考虑杠杆风险领域的情况下做出决策。 避免这些高风险的行为，你有更好的机会实现房地产杠杆的成功。
01 - 依靠高层次的欣赏
即使房地产多年以12％至20％的速度升值，依然保持这一速度是一个非常冒险的主张。 它可能会导致您为物业多付款，期望通过升值来实现销售额的差异 。 如果它没有发生，你会亏损或更糟。
当你计划杠杆式房地产投资时，至少在三种情况下：最好; 最糟糕的; 最有可能的。
02 - 结束付款太高
这似乎是一个很好的投资来控制一个非常小的首付的财产。 由于您的现金支出较低，您正在查看这些数字并看到非常高的投资回报率。
问题在于较高的支付与更高的杠杆率。 例如，如果这是抵押贷款，那么您可以指望每月付款，而借用的贷款越多，每月付款就越高。
如果市场走软或者您的房产经历了高于预期的空置或信贷损失，您可能会发现自己无法维持一开始似乎不错的高额抵押贷款。 如果你无法做月份，你的投资就处于危险之中。
03 - 让好的融资导致糟糕的收购
许多投资者因为在高杠杆融资环境中找到必杀技而为一个物业过度支付。 换句话说，仅仅因为你可以用很少的现金支出获得一个物业并不意味着它是一个好买。 在当前和预期的市场趋势的背景下查看房地产的价值 。 找到“可比较物”或其他类似的物业。 他们卖了什么？ 该地区有什么销售？
如果房地产价格过高，升值幅度将会微乎其微，甚至会变得更糟。 如果市场回升一段时间，那么对你而言有些不利。 你的价格过高的财产将是一个巨大的拖累，你不能在不亏本的情况下卸下它。
04 - 忘记现金流是国王
如果只有其中一种“不”的行为出现在你的脑海里，这是你应该仔细考虑的。 如果你有一件伟大的事情 - 优秀的现金流量 ，那么在这里的一个或多个其他项目的判断错误可以忽略不计。
如果你的租金收入减去抵押贷款的成本和费用，每个月都会在你的口袋里获得一笔不错的现金回报，那么房产今年没有增值的事实将不会像事件那样令人担忧。 但是，如果你所有的房地产投资都减少了，你就会处在很多热水中。