没有现金投资房地产的策略
有没有现金投资房地产的策略。
您可以从几百张名片的成本开始。 这不是一篇关于“轻松赚钱”的文章。 虽然有很多方法可以开始投资房地产，但只需要您的愿望和一些运动，这并不容易，但它可以在短时间内变成口袋里的现金。
在任何地方，电视，印刷和互联网上都有大师教授所有这些方法。 您可以从房地产投资网站了解到很多，但请注意支付非常昂贵的课程或指导。 其他人已经学会了这样一种艰难的方式：不管教练知道和教导你多少，它仍然取决于你去实施它。 有些技术可以让你从房地产中赚钱而不需要任何现金开始，包括：
- 鸟类追踪
- 分配
- 租赁选项
- 三明治租赁
- 背对背关闭
以下是这些技术的概述，它们如何运作，以及一些房地产投资者在其投资业务早期如何将它们用于现金收入。
鸟类追踪
在你真正了解鸟狗能为房地产投资者提供的价值之前，让我们看看这些投资者是谁。 首先想到的是一个“脚蹼”，买房子，修理它们并快速出售以赚取利润。
然后是长期投资者购买房屋作为出租物业，随着时间的流逝实现现金流和增值。
这些房地产投资策略都是非常有利可图的。 投资者选择的战略是关于他们的目标，气质和风险承受能力。
除了大多数人的想法之外，这些投资者还有很多，特别是长期租赁投资者。 他们是谁？ 只有少数是您在电视上看到的高调类型。 绝大多数是你每天都在看的人。 他们可能有另一个成功的业务，并有现金，他们想投资于房地产。
经营他们的业务需要大部分时间，他们倾向于依靠房地产经纪人等传统资源来帮助他们找到投资物业交易。 他们通常会为这些交易支付更多的费用，因为房地产经纪人正在使用多重上市服务（ MLS ）清单。 定价方面没有太大的灵活性，特别是在交易佣金方面。
其中许多投资者正在购买多种房产。 如果某人说他们可以为他们购买家庭购买优惠，比他们目前购买的钱少10％到40％，那么他们的反应会是什么？ 答案很简单，因为他们是为了赚钱。
他们支付的房屋越少，他们的投资回报（ROI）就越好，并且他们越早获得股权。
他们会希望这个人为他们带来优惠。 这个人被称为一只鸟的狗。 这有点像是一个批发商。
通过工作，研究和调查，鸟狗发现在房屋上市之前需要出售但没有能力的房主或抵押贷款困难或止赎的房主。 这就是鸟咬，它不需要现金就可以开始，只需要一些名片和很多努力。 然而，它可以使房地产投资业务的一般人负债太多，没有太多的现金。
他们在那里寻找房地产代理不上市。 事实上，当一位忧心忡忡的房主无法出售时，一些鸟类的房产代理商会为他们提供食物。 鸟狗向投资者提供有利可图的投资，关闭时每笔交易的费用可达2000至10000美元。
分配
另一种在房地产投资中赚钱而不使用自己的钱的方法是使用作业。 这不是一个复杂的过程，但它确实要求您在将自己锁定购买合同之前让买家排队。 您将实际与卖方达成交易并撰写购买合同。 合同将表明买方是“您的姓名和/或分配”。
这允许您在未经卖方进一步同意的情况下将合同分配给其他人，买家。 他们必须是现金购买者，但通常情况下，您正在进行这类交易。 卖家将被告知您的买家现在是买家，交易将按照购买合同条款照常进行。
分配交易时的另一个考虑因素是您给卖家的保证金存款。 这笔钱存放在处理结账的产权公司，你不会得到退款。 它将转移到您的买家。 所以，你会希望保持这个数量尽可能低，因为这笔交易还有一定的风险。
如果您经常与投资者买家合作，那么在您将合同分配给他们时，您可能真正能够获得您的费用，而不必等到关闭。 但是，您可能会在交易结束时支付。 当然，如果您与某些买家保持良好的关系，并且可以向他们描述交易并获得口头承诺，那么您可以在锁定住宅之前预先获得保证金。
租赁选项
租赁期权策略的基本组成部分是每月租赁付款的租赁以及租赁期结束时购买该房产的选择权。 让我们通过一个例子来说明它是如何工作的。 你是一个投资者，想要把房子当作出租物业，但你没有足够的现金来支付首付。 你甚至可能有一个信用评分，这会使借款太昂贵。
通过与土匪标志，报纸和Craigslist广告进行营销，或者只是口头转介，你会找到一个非常有动力的房主，他们无法卖掉房屋。 我们来看一个假设的例子。 假设房主已经在家中上市，但一直无法出售。
目前市场上的房屋价值10万美元，抵押贷款余额为7万美元，他们的付款为每月525美元，含税和保险。 一名配偶已被解雇，另一名配偶找到了更好的工作，所以他们需要尽快动工。 以下是我们的投资者所做的事情
- 提供租赁他们的家3年，租金支付等于他们的房屋付款。
- 支付1500美元作为不可退还的租赁期权付款，有权但没有义务在租赁结束时购买房屋，价格为80,000美元。
- 通过口头协议，投资者使用市场营销或其他方法为愿意支付750美元/月的住宅的租户找到租赁。 他们将签署至少一年的租约。
- 在3年的租赁期内，税款和保险将保持原状，并且代管货款。
- 现金出：第一次和上个月的租赁付款为525美元×3，安全保证金= $ 1,575 + $ 1,500，租赁期权付款= 3,075美元。
- 现金：首付，最后和保证金为$ 750 x 3 = $ 2,250。
这是最糟糕的现金情况，投资者自付825美元。 但是，他们可以与卖方谈判得更好，推迟保证金，或者完全免除，从而将自己从口袋里支出的金额减少到300美元左右。
这对控制住房并锁定最终的盈利并不坏。 它的价格已经超过了所支付的价格，并且在3年租期内可能会升值。 在3年期间，每月250美元的正现金流量将达到9,000美元。 因此，即使投资者没有行使购买房屋的选择权，但考虑到他们已经投入的少量现金，他们获得了不错的利润。
三明治租赁
三明治租赁正如顾名思义：与投资者在中间的两个租赁选择。 在这种情况下，投资者希望在租赁期结束时选择以折扣购买物业，他们希望找到想要购买房屋但不能因信用问题或缺乏的现金作为首付。 在这种情况下，大多数人想要拥有自己的房子，很乐意找到合适的房屋，他们可以用租赁选项购买房屋，有时间改善信用并获得首付。
我们将使用前面的例子，但是投资者找到了一个想要租赁或租赁房屋的人，而不是普通租户。 所有的数字都是一样的，除了现在的租户买家想要在3年的租赁期结束后拥有房屋。
租户买方现在不仅预付首付，最后存款和保证金，而且在租赁结束时还有租赁权不可退还的购买房屋的权利。 此外，租户买方同意，如果他们购买了房屋，价格将为11万美元。 现在投资者的现金流量如下所示：
- 同样的3,075美元出售给卖方的第一个租赁期权。
- $ 750 x 3 = $ 2,250 +来自租户买方的1,500美元租赁选项付款= $ 3,750。
- 投资者也可能会要求更高的租赁期权付款，但在两笔交易都签署后，现金流为正值675美元会很高兴。
- 卖家预付675美元，剩余34个月（首次/最后一次付款）为250美元/月，以110,000美元的价格出售住宅的毛利为30,000美元，但仅支付80,000美元。
- 投资者的毛利为39,175美元，投资金额为零美元。
这种策略的另一个优点是， 租户买家希望拥有房屋并会更好地照顾它。 事实上，一些投资者正在谈判租约，要求租户为任何维修支付首先100美元或更多。 由于保险和税款是在原始按揭付款中支付，所以费用很小。
如果投资者想要覆盖所有基数，他们可以直接支付抵押贷款，而不是让卖方进入可能违约的位置。 租赁期权和三明治租赁是房地产投资者经常使用的策略，为其投资组合添加房产并建立每月现金流量。
背对背关闭
2007年开始出现的住房和抵押贷款混乱使贷款和房地产交易业务发生了很多变化。 过去曾经做过双重关闭并且资助一笔交易与另一笔交易的收益的标题公司现在几乎找不到。 但是，有一种方法可以在不使用自己的资金的情况下通过背对背关闭来批发和翻转房产。
当然，第一个要求是你有一个有利可图的批发交易协议。 你必须拥有以合适的价格购买的第一批房产，并且准备好的投资者可以以很好的利润从你那里购买。 利润必须足以支付所需的费用，以便您可以使用其他人的资金达成第一笔交易，以便您可以将第二笔交易关闭给投资者。
交易型融资是一种非常短期的贷款来为一笔交易提供资金，并在同一天或24小时内出售该房产。 交易型贷款人将把资金交给需要关闭第一笔交易的所有权公司。
一旦交易结束，您将继续进行第二笔交易，通常安排在交易之后。 该交易的闭幕声明将反映向交易贷款人支付他们在第一笔交易中借出的金额及其费用。 这通常至少为2,500美元，也可以基于贷款额度的百分比。 你得到平衡和你的利润。