你应该知道的9件事
房地产投资者想要为他们的投资赚钱。 当你出售你的财产时，你必须为你所得到的任何收益缴纳税款。 也就是说，除非你做了1031交换。 这里有九个你应该知道的基础知识。
什么是1031交换机？
1031交易所是一种销售房产而不必立即纳税的方式。 这个想法是，你会将任何收益转移到购买新房产，这可以让你推迟缴纳税款，直到你卖掉新房产，除非你再做1031次交换。
你需要满足什么标准？
要获得1031交易所的资格，您必须购买价值等于或高于您当前资产的另一投资资产。 您必须使用以前的房产销售收益来购买新房产。 新房产必须被视为“同类”投资。
什么是类似的？
类似是一个广义的术语，但它仅仅意味着用一种类似的投资取代一种类型的投资。 对于房地产投资者而言，它不一定是完全相同类型的房地产，它只是一个投资物业。 例如，如果您出售多户房产，则可以购买任何其他类型的房地产，这些房产被视为投资，例如另一个多户房产，零售房产，公寓或土地地块。
谁可以做1031交换？
1031交换可以用于投资或商业用途的财产。 这不能用个人住宅来完成。
你为什么要做1031交换？
进行1031交换的主要原因是推迟出售物业的任何资本收益的纳税。 这使您可以立即卸下不再需要的财产，并购买全部收益的新物品，而不必先征收增值税，然后使用剩余物品购买物业。
它给你更多的购买力。
谁持有这笔钱直到购买？
作为1031交易所的一部分，您无法亲自持有您从第一个物业出售所赚取的任何款项。 据美国国税局称，这笔钱必须由合格的中间人持有，直至用于购买置换物业。
一个合格的中介人的例子是一个所有权代理人，他参与分配和转让旧房产的所有权，并分配和转让新房产的所有权。 要理解国税局认为谁是合格中间人的完整定义，请参见财务条例第1.1031（k）-1（g）（4）条。
你需要做多长时间的1031交换？
做1031交易的一个缺点就是你没有很长的时间来识别和关闭置换物业。
- 45天
在1031交换期间，您有45天的识别期。 在出售您当前的房产后45天内，您必须在交换过程中确定您希望购买的房产或房产。
- 180天
您在出售您当前的房产后有180天时间关闭替换房产或房产。
识别替代物业的规则
- 把它写在书面上
为了将财产视为替代财产，您必须在第45天结束时以书面形式识别财产或财产。
您必须包含物业的物理描述，物业的法定描述和物业地址。
你必须签署这份文件。 它通常交付给同一个人，这是合格的中间人，持有第一个财产的收益。 它也可以交付给替换财产的卖方，托管代理人或参与交换的其他人。
- 多少？
在识别替代财产时有两种选择。
1.三项属性规则 -您最多可以识别三种潜在替代属性。 在这种情况下，物业的公平市场价值无关紧要。
2.百分之百的规则 -在这种方法中，没有可以识别的最大数量的属性。 相反，您确定的房产的公平市场价值不得超过您在出售时售出的房产的公平市价的200％。
你可以做多少次1031交换？
IRS对个人可以做的1031次交易的数量没有设置任何限制。 只要你出售一个物业，然后将该物业的利润再投资到另一个类似的投资，你就可以做一个1031年的交换，并抵消任何税务后果。
但是，如果您正在进行大量的1031次交易，您可能会被分类为交易商，您的物业将更像被交易的股票。 在这种情况下，您将不得不证明您正在使用这些房产作为投资，以便继续进行1031次交易。