IRS新维修注册中应注意的事项概述
如果特定的修理使设备更好，将房产恢复到正常状态，或使房产适应新的或不同的用途，那么费用将在几年内资本化和折旧。
不属于改进，修复或改装类别的修理和维护费用可以在支付费用的一年内全部扣除。
基础
“如果你修理的东西，你可以扣除它，”史蒂夫纳尔逊说，一个注册会计师谁写了广泛的关于扣除Evergreen小企业博客修理，并已写了最新的电子书准备3115表格为新有形财产管理条例 。
“如果你所做的是改善，恢复或适应，”尼尔森说，“新规则表示，我们会让你利用它并贬值它，除非它是一个小土豆。”
日常维修和保养，可以马上扣除
“一般来说，如果所支付的金额不需要资本化，您可以扣除为有形财产的维修和维护支付的金额。” （IRS.gov，出版物535，商业费用，第7章，维修和维修费用部分）。
通过定义我们可以扣除什么我们不需要资本化，这迫使我们问这个问题：这笔费用是否必须大写？ 如果不是，那么我们可以扣除它。
在出版物535的另一部分，国税局澄清了维修和修理之间的区别：
“维修 ：修理或改善您的贸易或业务中使用的财产的成本是免赔额或资本支出。日常维护使您的财产保持在正常有效的运行状态，但不会显着增加价值或大幅延长有用财产的寿命，在发生的一年内可以扣除，否则费用必须资本化和折旧。“ （IRS.gov，出版物535，商业费用，第11章，维修部分。）
请注意，在这里，IRS定义了日常维护的含义。 美国国税局表示，例行维护“使您的财产保持在正常有效的运行状态。” 一个例子就是改变汽车上的油。 更换机油可以保证汽车正常高效地运行，但不会延长汽车的使用寿命。 但是，更换变速箱或发动机将大大延长汽车的使用寿命，因此这更像是需要资本化的修理。
资本化维修和保养：“BRA”测试
使房产更好 ，或使其恢复到工作状态或使房产适应新用途的修理和维护成本需要在数年内资本化和折旧。 如果使用由Tony Nitti创造的助记符BRA测试，可以很容易地记住这一点。
B装置是修理使得比以前更好的东西。 具体而言，如果修理属于改善类别，则属于下列情况：
- 修复您购买该物业之前存在的缺陷
- 修复财产制作过程中发生的缺陷
- 扩大或扩大财产，使其具有更多的能力，或
- 预计会提高物业的质量，实力，效率或生产力
有关更多详细信息，请参阅什么是改进？ 有形财产最终规则问答部分。
正如人们所期望的那样，修复工作可以使修复恢复到正常状态。 修复屋顶或完全更换屋顶是两个修复例子。 具体而言，如果修理的修理属于修复范畴，则修理属于：
- 将恶化的财产恢复到“通常有效的运行状态”; 要么
- 更换一项财产的主要部分或实质结构部分; 要么
- 重建该物业至新的状况; 要么
- 导致财产或财产组成部分的可抵扣亏损，出售或交换或伤亡损失处理。
有关更多详细信息，请参阅什么是恢复财产单位的金额？ 有形财产最终规则问答部分。
一个时代的到来是一种修复，它改变了财产或设备的使用方式。
例如，假设建筑物所有者将工厂转变为陈列室。 建筑物的使用情况从制造业转变为零售业。 由于纳税人改变了他或她使用该财产的方式，因此与适应财产有关的任何修理都将资本化。
具体来说，国税局称适应费用为“如果适应性与您最初投入服务时您对财产单位的正常使用不一致，则支付一定金额以使财产单位适应新的或不同的用途“（来自”物权单位适用于有形财产最终规则问答“的新的或不同用途的部分）。
捷径：三条安全港规则
一般规则是修理和维护费用需要资本化和折旧。 这个一般规则也有例外。 实际上，IRS有三种例外情况，称为安全港。 但即使有一个安全的港口，也不能把这笔费用冲销。 国税局希望纳税人通过在他们的纳税申报表上附上选举声明来做出正式选择（称为“选举”）。
小型纳税人安全港选举2,500美元。
如果每件或每张发票的成本为2,500美元（或更少），则个人或企业可立即扣除维修和保养费用。 然而，拥有“适用财务报表”的企业的安全港数量为5,000美元。 这2500美元的限额将于2016年纳税年度生效。
对于2014年和2015年的纳税年度，限额为500美元。 有关此变更的详细信息，请参阅IRS网站上的2015-82号公告，即纳税人在没有适用财务报表 （pdf）的情况下提高纳税人的安全港限额 。 有关此规定的更多详细信息，请参阅IRS网站上的问答最小化安全港选举部分。
小型纳税人的安全港
如果物业的维修和保养总金额 低于或等于10,000美元或物业未调整基础的2％（以较低者为准），可立即扣除维修费用。 而安全港仅适用于收入低于1000万美元的企业，并且正在修复的财产的未调整基准低于100万美元。 有关这一规定的更多细节，请参阅IRS网站上Q＆A的小型纳税人部分的安全港选举。
日常维护的安全港
如果维修包括日常维护，那么维修费用可以立即扣除。 这些是定期发生的修理类型。
国税局已经详细阐明了这一点。 对于可以立即扣除的日常维护，IRS希望费用满足以下所有四项标准：
- 定期进行的维修活动是您期望进行的类型的定期活动;
- 修理是由于在贸易或商业中使用的磨损而产生的;
- 需要维修以保持物业在正常情况下有效运作;
- 完全可以预见的是，维修工作需要执行：
- 在10年期间（对于与建筑物相关的建筑物和建筑物）不止一次，或者
- 在物业的阶级生活中（不是建筑物以外的财产）不止一次。
（阶级生活指的是国税局期望我们折旧财产的年数，这在出版物946“如何折旧财产” ，特别是第4章和附录B的财产类别章节中概述） - 来自安全港IRS网站Q＆A的日常维护部分。 谨慎的说法：日常维护安全港不适用于属于改善类别的费用。
部分处置
假设房东取代出租物业的屋顶。 我们来考虑一下这种情况。 当该物业作为租赁服务时，该物业的成本分为两部分：土地和建筑物。 土地是非贬值资产。 该建筑物的成本资本化并在数年内贬值（住宅房地产为27.5年，商业房地产为39年）。 因此，旧屋顶的成本包含在建筑物的成本中，并随着时间的推移而被贬值。
现在，房东更换了屋顶。 这种类型的恢复需要资本化和折旧（如适用，超过27.5年或39年）。 所以现在房东有两个资产正在贬值：原来的建筑物和新的屋顶。 但是，旧的屋顶包含在建筑物中。 所以从某种意义上说，房东正在贬低不再存在的资产（旧屋顶）。 在这种情况下，国税局允许房东作出部分处分。 实际上，房东可以注销旧屋顶的成本（从建筑物的折旧时间表中去掉这部分成本）。
有什么好处？ 这可以立即推断旧屋顶，这抵消了几年来不得不贬低新屋顶的缺点。 并且，这消除了纳税人资产负债表的旧屋顶（其历史成本和累计折旧）。 还有一个额外的好处：“没有贬值收回，因为没有销售或交换，”CBIZ国家税务局局长Phil Zaman说。 因此，如果房产在将来出售，部分处置导致较少的累计折旧以重新夺回。
你需要看什么
为了正确确定可以扣除的部分以及需要资本化的部分，我们回顾一下费用是多少，费用是多少，以及费用与维修或维护的财产之间的关系。 “我们必须小心，不要只写东西，”纳尔逊说，“这些有形财产管理规定说，我们需要真正看待这些费用。” 那么我们如何真正看待这些费用呢？
对于每项维修或维护费用：
- 查看费用的发票
- 什么是费用？ 应用BRA测试：是增加费用还是恢复费用？
- 费用多少？
- 发票上的每件物品是否等于或低于$ 2,500？ 总发票是否等于或低于$ 2,500？ 如果是这样，请考虑使用de minimis安全港。
- 金额是否等于或低于$ 10,000？ 等于或少于正在修复的财产的未调整基础的2％？ 如果是这样，请考虑为小型纳税人选择安全港选举。
- 修复的性质是什么？ 修理是否是将物业保持在通常有效的运营状态的预期和必要部分？ 如果是这样，请考虑使用安全港进行日常维护。
- 考虑是否可以注销“部分处置”。
- 根据需要将所有费用资本化，并设置用于注销维修费用的折旧时间表。
挖掘机资源更深入修理和维护扣除：
- 深入了解：国税局完成对有形折旧财产处置的规定（派克税务出版，2014年9月8日）。
- 公告2015-82 （IRS.gov，pdf），将最低安全港从500美元改为2,500美元; 在IR-2015-133中汇总：对于小型企业：IRS将有形财产支出限额提高至2,500美元; 简化归档和记录（IRS.gov，2015年11月24日）。
- 有形财产条例 - 常见问题（IRS.gov，2015年3月13日）。
- 财务部决定9636：有关有形财产支出的扣除和资本化指导（IRS.gov，2013年9月19日生效日期）。
- 2015- 2020年收入程序 （IRS.gov，pdf）; 在IR-2015-29中汇总：IRS使小企业更容易在2014年和未来几年应用维修条例（IRS.gov，2015年2月13日）。
- 有形财产条例 - 修理注册指导和资源（AICPA.org）
- 实施新的有形财产条例（ 会计期刊 ，2014年1月31日）。
- 新IRS维修规定下的日常维护安全港（Nolo.com）
- 小型纳税人安全港维修和维护（Nolo.com）
- 斗地主的要求根据国税局维修条例（Nolo.com）