房地产投资者在获得财务利益时，可以在收购投资性房地产时向卖方承担现有抵押。 当这样做完成时，假定抵押贷款利息需要一个配给比例。
由于抵押贷款利息是在拖欠款项中支付的，因此卖方将在“关闭日期”或“通过”截止日期之前向买方支付利息，因为买方将在关闭后支付下一笔付款的利息。
与大多数比例一样，我们需要从购买协议中了解我们是否会按比例分配或通过结算。
- 1.计算卖方欠买方的利息日。
- 2.确定每日利息的金额。
- 3.将总天数乘以每天的天数。
让我们来做一个样本比例。 7月16日，一位房地产投资者正在出租房产。 抵押贷款余额为257,505美元，利率为6.75％，我们使用365日历年。 我们将在“关闭”的日子进行比例分配。 这意味着卖家正在为结束利息的日子付款。
- 卖方欠买方的天数为7月1日至16日。
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59除以365天= $ 47.62 /天
- 3. $ 47.62 /天的利息X 16天= 761.92美元从卖方到买方
这将是卖方的一个借方和买方的一个贷方。
关于房地产交易中的分摊比例
假设中按揭利息的比例实际上并不常见，因为抵押贷款假设并不常见。
在住宅或商业结算声明中有一些项目需要按比例分配资金以确保买方和卖方根据截止日期支付其票价份额。
财产税
财产税是拖欠的，这意味着前一年。 物业税按比例分配可能是最常见的，因为税收通常是每年支付的，而不是每月支付。
此外，如果有抵押贷款，那么可能会每月收取一笔税款，以确保收到年度帐单时可以支付。 根据结束日期，买方将从当日到税收年度开始时的税额抵免。 然后他们将在到期时支付全额税款。 卖方将有效地向买方缴纳当年的税款部分，然后在纳税时间使用。
财产保险
买家将自闭幕日起对保险负责。 卖方可能已经预付了一些保险，因此可以在关账后几天内支付任何金额。
租金
这在公寓和多户住宅交易中更常见，但单户住宅也可以租用。 关闭将必须在本月的最后一天，以避免租金比例要求。 如果例如在月中关闭，卖方将已经收集整个月的租金。 买家将从月中到月底获得租金。
商业空间更复杂
有不同的方式来构建商业租赁。 有些租户支付部分或全部税收和其他运营成本。
其中任何一项都可能需要专业评级，而对于零售办公楼或购物中心，如果与房东分担费用，则需要对每个租赁空间进行计算。
我已经提到了商业租金的比例，所以对于大型零售租赁空间的交易，可能会有很多这样的计算。 这就是为什么有会计师。
事实上，任何涉及预付费或后付款的房地产交易都需要在闭幕声明中对这些项目进行评级。 这不是房地产专业人员所做的，但他们需要能够向买方或卖方客户解释。