除了计算第一年的权益回报外 ，房地产投资者可能想知道未来几年预计的股权回报率还是第一年后的经验值。
这可能很重要，因为一旦房地产已经升值并且抵押贷款已经有所减少，那么如果目前的股本回报率很低，在那个时候投资的股权可能会更好地用于别处。
- 难度：容易
- 所需时间： 10分钟
就是这样
- 尽可能准确估算房产的当前或预计价值。 对于这个例子，我们将使用$ 510,000作为属性值。
- 确定抵押支付。 以我们为例，假设抵押贷款余额为375,000美元。
- 然后计算税后现金流量（CFAT） 。 我们将使用17,000美元。
- 我们的股本回报是CFAT /（价值 - 回报）：
$ 17,000 /（$ 510,000 - $ 375,000）= .126或12.6％是我们的股本回报率
提示
- 在这个例子中，与现行利率相比，股本回报率似乎很高。 但是，如果抵押贷款的支付额度增加了，价值增加了，那么结果可能只有一半或者说6％。
在这种情况下，由于新房地产拥有更高的净资产收益率，所以出售房产和投资另一房产可能更为明智。
让我们回顾房地产投资的投资回报率
投资者发现将资产从股票和债券市场转移到房地产可以显着提高其投资回报率（ROI），这有一些非常好的理由。
让我们看看是什么让房地产如此有利可图：
- 可以保证：这实际上是一种有形资产，可以防止损失。 如果它被损坏或破坏，你会得到补偿。 如果你拥有股票，公司破产或收益不佳，你的股价崩盘，那就是休息时间。
- 有限公司：他们可以在公司内继续印刷和发行股票，但世界上只有这么多房地产。 是的，你可以在它上面建立一些东西，但它仍然是一块永远独一无二的土地。
- 资本收益税优点：销售股票时的利润是在其出售的一年内实现的，没有例外。 您可以使用美国国税局的1031税务递延交易所延迟从出售房地产投资中获得的利润征收资本利得税。 事实上，你可以永远推迟它！ 如果你多年来一直使用1031个交易所来扩大你的投资组合，那么你还没有支付任何资本收益税。 如果你过世了，你的继承人将继承现有的财产，并且所有这些资本利得都会消失！ 是的，你可以用一种方式把它带走。
- 现金流量和增值收益：随着时间的推移，房地产价值已经被证明有所提升，尽管存在一些问题。 因此，拥有一个出租物业，您通过增值获得股权，并且您将其用于每月正现金流量的成本上。
- 通过偿还抵押贷款来实现股权增长：您每月支付该抵押贷款，其中一部分用于股权。 您正在建立资产价值，您可以以非常优惠的价格借入资产。
- 大额支出扣除：您可以扣除管理，维护和运营支出，以及房地产税对您的收入甚至其他投资的收入。
- 折旧是一种礼物：您可以贬低27.5年以上的结构（非土地）的价值。 这不是你花的钱，但是你每年都会因折旧而获得按美元兑换美元的撇帐。
- 巨大的低风险杠杆：使用抵押贷款，您可以利用租赁资产的80％或更多的购买成本。 为什么花20万美元购买一个家庭现金，当你可以购买其中四个首付时，并将这四个现金流量每月放入银行？