与所有房地产转让计划一样,我们需要知道我们是否按比例计算“截止日期”或“截止日期”,以及我们是否使用360天的“银行家年”或365日历年。
步骤是:
- 确定从关闭到政策到期日的天数。
- 计算保险每日的费用。
- 乘以天数乘以每天的数量。
我们来做一个样本保险比例。 房地产投资者正在承担出租物业的保险。 该政策的年度保费为1350美元。 保单保费于2月12日全额支付,并于同年10月15日结束。 我们正在使用365天的一年日历,并按比例“通过”关闭。 这意味着卖方支付关账日。
- 10月16日至次年11月11日的天数为:10月16日+ 11月30日+ 12月31日+ 1月31日+ 2月11日= 119天
- 1350美元除以365天=每天3.70美元的成本
- 3.70美元/天×119天=按比例分配440.30美元。
这笔款项将交给卖方并且由买方决定。
Pro-ration和闭幕声明
为什么房地产交易闭幕声明中的项目必须按比例分配?
- 代管资金 -有时需要决定是否应将部分托管费用的资金退还给卖方或保留给买方托管。
- 保险 -保险费是提前支付的,所以卖家已经支付全年保险费。 在结束时,其中一些溢价资金将在今年余下时间返还给卖方,但他们不会拥有该资产。
- 财产税 -就像保险一样,但是它以另一种方式起作用。 假设您在六月份结束,今年十一月份的税款将于一月一日发放。买方将在税务时间成为所有者,但不是整个纳税年度。 因此,卖方将在结束日期和纳税到期日之间欠款。 通常,这笔款项在结账时记入账单的买方,买方在到期时支付税款。
- 租金 -在大多数情况下,租赁资产将在月初支付月租金。 因此,如果交易在本月15日结束,卖方已支付整整一个月的费用,但仅限于一半。 买方将被记入本月最后15日或16日的租金数额。
- 商业租赁付款 -有几种不同付款结构的租赁类型。 这很复杂,但是关闭将要求卖方在其所有权期限内归还所有权,其余部分属于新所有者。
- 农场和牧场租赁 -通常农场和牧场可能会从邻居或政府租用土地放牧。 如果是这样,任何适用于关闭后时间的预付款都需要发给卖家,因为他们不再是所有者。 买方将对此负责。
知道这些是可以接受的做法很重要,但其中一些可以作为购买协议的一部分进行谈判。 他们不穿铁。 特别是对于商业地产而言,一个尖锐的房地产专业人士可能对其客户非常有价值,指出如果他们遇到价格僵局,可能会谈判的交易领域。