资本化率是房地产投资者在评估房地产时所使用的流行工具。 它们也用于帮助确定商业物业的正确上市和销售价格。 在与房地产投资者客户合作时，代理和经纪人需要能够帮助他们确定创收房地产的要价的理由。
创造收入的商业和租赁房地产依赖上限率来帮助评估房地产。
了解可比较房地产的要价和资本化率可以帮助您的客户确定所需的净收入，以证明所支付的价格合理。 并非所有投资者都能够快速掌握上限利率，并且如果您能够帮助他们将上限利率用于房地产定价或估值，那么您可以证明自己的价值和专业知识。
难度：容易
所需时间： 5分钟
就是这样：
- 获取该地区可比较近期出售物业的资本化率 。
- 将资本化率乘以房地产价值以确定需要证明价格的净营业收入。
例如：可比公寓大楼的上限率为12％，或者.12，并且在购买对价中的要价为30万美元。
$ 300,000 X .12 =净收入$ 36,000，这将需要证明这个要价。
你需要什么：
- 计算器
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这些是基础知识。
为了帮助理解商业房地产投资者使用上限的原因，我们来看看多户房产投资的大图。
规模经济：由于规模经济，多户住宅特别是公寓提供一些降低成本的优势。 通过在一个地点多个单位并且通常在同一屋檐下，从市政服务到维修等各个环节都可节省成本。
建造公寓的单位也要便宜得多。
减少空置率损失的影响：如果您拥有一个单独的家庭出租房屋并且空置两个月，则您的租金收入将全部损失。 如果是双面打印，则为50％，而四重打印为25％。 但是，如果你拥有一套100套公寓大楼，那么这两套房屋空置两个月只会让你失去1％的租金收入！
贷款人使用限额：当你在你的私人住宅获得抵押贷款时，这些都是关于你的信用记录和收入。 谈到商业贷款，更多的是关于净收入和抵押贷款的支付。 通常有多个投资者的主人，他们的信用评分在大多数情况下甚至没有考虑到。 该物业的财务表现是主要的贷方标准。 如果房产状况良好且数字有效，那么大多数情况下都会发生贷款。
那么如何看资本利率？
事情是，财产的上限率有很多因素。 特别是管理和运营成本以及当前的租金将决定净收入。 因此，如果租金低于市场价值或费用高于他们需要的水平，那么上限率可能无法准确反映房产的价值。
这是买家发现便宜货的方式。 比方说，一个公寓项目业主已经开始讨厌定位和采访新租户。 这位业主一直很乐意降低租金，以保持单位的优质租户。 因此，租金可能远低于其他租户现在愿意支付的租金。 购买物业并让租约到期，提高租金和更换租户将会大大改变净收入和上限。
另一方面，如果目前的业主不看他们的费用，费用可能会高于他们应有的水平。 假设他们支付的管理费用，员工费用和维修费用超过了必要金额。 只要将这些费用合并就可以产生巨大的影响。
这里的教训是，上限率是衡量业绩的标准，而不是价值保证。
检查租金和开支以寻找机会。