如果你正在考虑投资房地产 租赁财产 ，那么有很多研究要做。 你也应该确定你适合做房东，并且你有时间管理房产。 然而，现在除此之外，我们在这里想要做的是检查房产从租赁业务产生现金流的方式。
对于我们的例子，我们将使用一个fourplex，所有四个单元的目的是全日制租赁。 这是一个简单的现金流量计算来说明房地产作为投资的潜力 。 至关重要的是，与大多数投资一样，它是前端智能且经过深入研究的购买。 我们将假设我们的例子，这位买家做了他们的研究，并在我们的fourplex上做了一个很好的购买。 以下是购买和租赁详情：
- Fourplex的购买价格是325,000美元。
- 买家放置20％，或65,000美元，融资26万美元。
- 30年期贷款为6.5％，每月支付原则/利息1,643美元。
- 购买税和保险费为每年3,600美元，每月支付总额为1,943美元。
买方做了他们的研究，并看到这些单位的租金需求稳定，所有这些单位大部分时间都处于占用状态。 然而，为了谨慎计算，将计算6％的空置和不付款风险，以预测真实的现金流量 。
这些单位都是相同的，每个月租金900美元。 让我们看看我们的计算如何破坏：
- 总租金收入为900美元×4×12个月，即每年4300美元。
- 付款为1,943美元×12 =每年23,316美元。
- 以前的车主维修费用平均每年为1700美元。
- 空置率和信用损失估计为租金的6％或每年2592美元。
- 业主每年花费大约400美元购买杂项和广告费用，并自行管理该物业。
这些是进入我们现金流量计算的基本操作项目。 让我们来计算利润：
将你的回报分析为“ 现金投入现金 ”，你可以将实际现金投资65,000美元分解为年度现金回报或15,192美元。 这是您的现金投资收益率的23％！ 那里的投资很少产生这种回报。
现金流量是许多投入的函数，其中任何一个或几个都可以改变和损坏或改善现金流量。 一些受市场和经济影响。 如果一个主要的当地雇主关闭或移动，出租物业的需求可能在一夜之间骤然下降。 这是你无法控制的，但希望通过对当地雇主的健康和计划进行尽职调查避免。 如果他们在最近续约的长租期内健康并有利可图，那么您可能状况良好。
其他不受您控制的因素是房地产税和财产保险。
税收和保费可能增加，提高运营成本，降低营业收入和现金流。 这些负面因素可以通过其他因素进行补偿，而其他因素则可以控制。 您可以找到减少营销，管理和维护成本的方法。 当然，如果租赁市场强劲，你可以提高租金。 这是一个微妙的平衡，因为这样做会增加空缺。 更多空置单位的收入损失很容易消除租金上涨带来的收益。
看看这个出租房地产投资系列的其余部分，看看这个房地产提供税收和其他激励措施和回报的其他方式。