租赁空间还是购买空间? 哪个最适合你的企业?
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当想要购买自己的建筑来安置您的企业时,请记住,这个位置对于商业空间和您自己的住宅一样重要。
如果您的客户群主要位于城镇的特定地区,则您可能需要继续靠近您的当前位置运营,如果市场紧张,可能难以在同一地区找到购买空间。 不同的位置可能不会吸引您的客户 。
购买商业物业的优势:
- 低融资成本 - 当前利率处于历史最低点时,您可以利用低抵押利率来拥有自己的房产,从而建立所有权权益,而不是向房东支付房租。
- 固定开销 - 拥有自己的房产意味着您知道未来的成本将会如何 - 抵押贷款利率一直在下降数十年,并且不会像租赁成本有时那样波动。 通过拥有该房产,您的业务开销的房地产部分在抵押期内是固定的。 另一方面,租赁成本受到建筑物改善,房地产价值变化,需求以及其他因素的影响。 租赁业务时,无法保证在租期结束时您可以根据类似的条款续签租约。 例如,最近我与一位当地零售企业的前任老板交谈过,他在面临承租费用增长30%的情况下决定关闭他的业务 。
- 稳定性 - 如果您的企业使用难以移动的/或昂贵的专用设备,机器或固定装置,或者如果企业需要大规模翻修,则可能会优先考虑房屋所有权。 否则,如果房东在到期时没有续约,您可能会面临大量费用,特别是如果租约规定您离开时必须将房屋恢复原状。
- 价值潜在升值 - 如果您有幸在即将到来的地区和/或房地产周期底购买建筑物,未来该物业的价值可能会大幅增加。
- 抵押品 - 业务所拥有的房产是可用作债务或股权融资抵押品的资产 。
- 免除地主 - 并非所有的地主都是平等的,有些地主通过忽视维护,安全和资本改善而降低成本。
- 转租获得额外收入 - 如果您购买商业物业,并且在该处所有额外的空间,您可能需要通过转租来增加收入(请参阅您的企业可以赚取更多钱的5种方式。 )如果有稳定的收入您所在地区的空间需求以及优质租户的良好供应。 然而,任何曾经是房东的人都可以告诉你,与租户打交道可能会令人沮丧且费时,而在经济放缓的情况下,这往往更成为一个问题。
购买商业财产的缺点:
- 房地产价值可能下降 - 如果在特定地点经过若干年后需要迁移,拥有自己的商业空间可能是一个主要的缺点。 不断恶化的商业环境,邻里变化或本地税收增加可能会导致价值下降,并使您的商业地产出售变得非常困难。
- 捆绑资本 - 如果您的企业处于初创阶段或成长阶段,您可能更愿意投资资本而不是购买商业空间。
- 利率波动 - 利率处于历史低位,可能最终上涨,这意味着未来您的抵押贷款成本可能会增加。
- 节约成本可能微不足道 - 租赁业务时,房产税,维护和修理, 安保 ,停车, 保险等费用大部分都包含在租赁协议中。 如果您购买物业,这些费用将成为您的责任。 任何购买或出租的决定应包括租赁成本与拥有成本的并行比较。 如果你打算购买,你应该有一个年度维护预算 ,其中包括预留用于大修的资金,例如屋顶更换,建筑围护结构翻新等。现有租赁的续约实际上可以在需求缓慢和低入住率。 在这样的环境下,如果你与房东有良好的关系,你可能会谈判更好的租赁条款,如更低的租金期限,更长的租赁期限或改善房屋。
- 你真的想成为一个业主/房东吗? 您的会计师可以分析您的营运预算,调查税务问题,并从财务角度对购买与租赁的利弊提出建议,但在决定购买您的时候还应该考虑到多少额外时间会被占用业主/房东。 处理维护问题和租户(如果分租)可能会花费大量时间,可能会更好地专注于您自己的业务活动。
- 你的企业是在增长还是在减少? 如果您的企业处于增长 (或缩小 )阶段,拥有商业地产可能会出现问题,您可能需要出售现有建筑物以获得额外的空间或减少空间需求。 重新谈判租约并不困难。
你有没有考虑过家庭式企业?
如果您的业务合适,则运营家庭式企业有很多优势。 除了不必上下班,家庭企业主通常拥有更好的工作生活平衡 ,与用于企业的家庭部分相关的费用完全可以免税 。 如果您有兴趣创建家庭企业,请参阅:
咨询专家
在任何购买商业空间的决定中,确保你有合适的人在你身边,让他们参与决策的各个阶段。 这包括:
- 一位经验丰富的房地产经纪人,擅长商业房地产
- 专门从事商业物业转让业务的律师
- 抵押顾问
- 你的会计师
另请参阅:如何为您的企业找到最佳商业空间