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翻转房屋意味着什么？
翻转房子意味着你为了获利而买房子的目的是为了销售它，通常很快。
这不是一个长期的买入和持有策略。 出售物业超过您购买它并不一定意味着您会获利。
例如，您以20万美元的价格购买一栋房子，并进行价值5万美元的翻修。 如果您以240,000美元的价格出售房屋，这比您购买房屋的价格高出许多，那么当您考虑装修费用以及持有房屋和出售房产的额外费用时，您实际上会赔钱。
什么类型的财产可以翻转？
被翻转的最常见的财产类型是一个家庭房屋。 但是，几乎任何类型的房地产都可以翻转获利。 这包括：
- 多户住宅 ：翻新机会包括翻新现有单位或增加额外单位，以使该物业对潜在买家更有价值。
- 混合用途物业：这可能涉及对零售空间，住宅空间或两者进行装修或添加。
- 零售物业 ：对空间进行翻新以满足特定需求，例如餐厅，沙龙或综合商店。
- 土地 ：进行分区过程以获得特定用途的批准，例如住宅或零售。 获得分区批准可能是一个漫长的过程，具体取决于该城市建筑部门如何快速轻松地进行合作。
关键1：以合适的价格购买
你在购买上赚钱。 如果你从一开始就投入太多资金，最终翻新房屋的效果并不重要，但赚取利润将会更加困难。
确定修复后的价值 - 抗逆转录病毒疗法
你正试图确定你有多少能够购买该物业以赚取利润。 因此，你需要反向工作。
您需要做的第一件事是确定属性的修复后值。 这是您在完成所有物业装修后相信家庭将值得的。
您需要查看该地区可比物业的最近售价。 虽然查看可比公司不是一门精确的科学，但它可以帮助您了解家庭价值。 如果你的家是四床，两浴殖民地，你会想看看在去年销售的类似大小的殖民地。 您需要对某些因素进行调整，例如：
- 平方英尺：两间房屋可以有相同数量的床和浴缸，但可以有1000平方英尺。
- 装修质量：查看装修过程中使用的材料。 这是目前买家在寻找什么？
- 地点：镇的一些地区会比其他地区好：学区更好，街道更安静。
- 土地面积：更大的土地将更有价值。
- 设施：家里有中央空调，地下游泳池，完成的地下室还是主人套房？
一旦你看过可比的属性，你应该能够想出一系列一旦你完成整修你的家庭将是值得的。 这是修理后价值。
减去你的成本
为了以合适的价格购买物业，你需要确定你相信你会花多少钱在家中。
- 收购成本：包括产权保险，家庭检查，律师费，调查，银行费用，记录费用：契据和抵押。
- 建设成本：来自城镇的许可证，材料成本，劳动力成本。
- 持有成本：保险支付，税收，任何贷款支付，可能的公用事业成本。
- 结束售价：律师费，可能是房地产转让税，房地产经纪人，记录费用：契据和抵押贷款，城镇检查费用：可能的入住证书 ，CO，如果城镇需要，买方信贷：买方的房屋检查员会发现房产错误，所以买方可能会要求您提供贷款来解决这些问题。
你的利润动机是什么？
你可能没有经历所有的工作和翻转房屋赚5000美元的风险。 因此，您必须从翻转中确定您的理想利润目标。 当所有的事情都说完后你愿意赚20000美元吗？ $ 50,000个？ $ 100,000个？ 知道你想要做多少将帮助你确定你能买得起房子的价格。
你也应该知道，你可能需要为你赚取的任何利润支付资本利得税。 根据你的收入标准，你可能不需要支付任何费用，或者可能需要支付20％的利润给山姆大叔。 您可以通过执行1031交易所来推迟这一成本。
确定理想的购买价格
现在您已经确定了物业的修理后价值，与翻新物业相关的近似成本以及您想要生成的金额，您可以确定您愿意为物业支付的最高金额。
修复值后
- 减少成本
- 减利润动机
=理想的购买价格
这是你提出报价并希望它被接受的地步。 你经历了很多工作才能达到这个数字，所以不要被房地产经纪人告诉你，如果你提高你的报价，这个房产是你的。 你为该物业支付的每一美元多少钱都是你正在失去的潜在利润。 请记住，你是你购买的钱。
关键2：快速退出
翻转房地产的目标是赚取利润并尽快实现利润。 任何好的投资者都知道，房地产市场可以扭亏为盈。 任何数量的因素都会显着降低您的财产价值。 这包括：
- 利率上升：当利率很高时，人们不能在家中花费太多。 它减少了他们的购买力，因为他们每月的按揭还款额会更高。 随着利率上升，房价将下降以适应购买力的下降。
- 季节变化：在孩子们失学的夏季，家庭购买季节达到高峰。 在新学年开始之前，家庭想要搬家。 如果你无法在早春/夏季的高峰时段上市，那么最终你可能会花费很多钱。
- 库存 增加 ：可能影响房屋价值的另一个因素是该地区的库存过剩。 这种情况发生的一个原因是，如果一个大城市的公司关闭，人们开始把他们的房子放在市场上，以便他们可以搬迁。 只有这么多的买家3卧室，2浴室250,000美元的牧场家。 如果市场上有五种，您可能不得不降低价格以快速销售。
- 在该地区没收或卖空：不幸的是，你无法控制你的邻居。 该地区的卖空和止赎将会降低您的房屋价值。
- 自然灾害：你也无法控制大自然。 飓风，龙卷风和野火可能会破坏地区，使房价平稳下跌。
- 较低的学校评级：如果学校系统评级下降，邻里对于潜在买家将变得不太可取。
- 经济萧条：当经济崩溃时，房价也是如此。 能够购买房屋的人越来越少，而那些希望少花钱的人也能够购买房屋。
- 环境问题/电力线：土壤中的氡或其他化学物质含量升高，后院或通过城镇的管道正在建设电力线，这将导致以高价出售房屋的难度加大。
关键3：你所工作的团队可以制造或破坏你
成功的财产翻转快速完成，并以正确的价格完成。 聘请错误的承包商，设计师或房地产经纪人可以快速翻转翻牌。 理想的情况下，在您关闭酒店之前，您需要有一组值得信赖的人员，以免浪费时间。
设计师
如果您打算聘请设计师进行装修，则需要确保他或她熟悉该区域。 你想做的最后一件事是过度改进。 并非每个家都需要加尔各答大理石和巴西硬木地板。 你可以用伟大的平面图和干净的设计来赚钱。 厨房和浴室卖家出售，但大多数买家不知道400美元的水龙头和40美元之间的差异。
了解市场还将有助于确定买方在这个领域寻找什么样的买家。 该地区是否吸引了很多单身，新婚夫妇，有小孩的年轻家庭，成立家庭或空巢老人？ 这将有助于确定翻新的最佳方法。 你应该添加另一间卧室吗？ 专注于孩子们的家庭房间？ 主套房是否会成为主要抽签？
承包商
这包括电工，水管工，侧板，屋顶工，HVAC承包商，油漆工，摊铺机和其他任何您可能需要的工具。 您希望获得多个出价，以便获得最优惠的价格，但您也希望查看凭据，因为最优惠的价格并不总是最优质的工作。 你可能会认为你在开始的时候得到了很高的价格，但是会花费更多的时间和金钱来解决承包商的低劣工作。
确保承包商了解必须在城镇进行装修的必要许可证。 该镇需要多长时间处理许可证？ 是否有任何必须批准的分区问题？ 与城镇有关的许可问题可能会导致数月的工作量并迅速减少任何潜在的利润。
承包商也因“低估”工作要花多长时间而臭名昭着。 确保您与承包商完成工作的最后期限。 您还应该在预算中为这些未按时完成的工作提供应急基金。
房地产经纪人
你会与房地产经纪人出售还是试图自己出售房产？ 如果你与房地产经纪人一起出售，记得在出售时考虑他们的佣金。
在选择房地产经纪人时，您必须确保他们知道您试图出售房屋的市场。 即使你过去曾与房地产经纪人合作过，但他们可能不适合那个特定的市场。
此外，许多房地产经纪人仅仅对快速销售感兴趣，并不一定以最高的价格出售房屋。 确保你已经完成了你自己的研究，并且你对房地产经纪人觉得你可以买房的号码感到满意。 你想要快速销售，但你也不想在桌子上留下太多钱。