它也可以根据财产的预计价值减去抵押贷款余额在随后几年中计算。 这将是当前的股权投资，您将通过抵押贷款的增值和抵押来调整财产。
为什么在未来几年衡量ROE？
与其他投资回报率，投资回报率计算不同，这是衡量您在不断变化的数字上的回报。 您投入预付定金的现金没有变化，但多年来其他因素确实存在，它们会改变您的股本回报率。 这是因为你的权益发生了变化。 首先，让我们看看您拥有租赁房产会带来哪些好处：
- 偿还贷款：在您继续支付抵押贷款时，您将偿还本金贷款余额。 您的权益增加是因为您欠的价值相对较低。
- 价值欣赏：随着时间的推移，你的房屋正在升值。 所以，当你降低你的欠款时，你也在增加它的价值。 两者之间的差距越来越大; 公平。
- 现金流量 ：每个月你都可以存入一定的现金，这笔钱是用来支付按揭付款和支出的租金。
- 所得税减免：折旧是一项巨大的收益。 您可以每年从租赁收入中扣除作为折旧结构的部分价值。 你没有花任何东西，但扣除就像你一样。
那些令人惊叹的优势使得房地产比其他投资资产好得多。 但是，我们看到其中有一些正在改变我们的资产，这种资产正在稳步增长。 我们来看一个例子：
你以$ 20,000的价格买下了一个10万美元的出租房屋。 购买年份你会看到价值10万美元，但你只欠8万美元，因为你有2万美元的首付款。
假设您的年度正现金流量为3,600美元，或者每月300美元超过按揭和费用。 所以，我们的ROE是$ 3,600 / $ 20,000，或0.18 = 18％的资本回报率。 你是投资大师！
现在让我们快速前进十年。 你已经支付了你的抵押贷款，而且房子已经升值，现在价值118,000美元。 您抵押贷款的余额已从80,000美元降至66,000美元。 现在看看你的公平。 118,000美元 - 66,000美元= 52,000美元，这是我们简单例子中的新股权。 现在让我们再次对ROE进行计算。 你的租金越来越高，所以你现金流量现在每年$ 4,400。 4,400美元/ 52,000美元= 8.5％股本回报率。
发生了什么？ 很简单，随着股本的增加，你肯定无法迅速增加租金。 那么，这仍然是一笔巨大的投资？ 看看你现在可以用52,000美元做什么。 现在可能是出售和再投资的时候了。