定义和差异
改进的定义
一项改进是可以延长房产“使用寿命”的房产更新。
这里的理论是，它不仅仅是一个短期的修复，而是它将会在未来几年增加财产的价值。
改进通常比修理更广泛，通常涉及更高的成本。 改进包括：
- 添加以前没有的东西，
- 升级已有或已有的东西
- 使资产适应新的用途。
改进示例：
- 添加一个添加
- 添加中央空调
- 安装安全系统
- 安装全新硬木地板
- 更换整个屋顶
- 更换所有现有的管道
- 更换所有现有的电器
- 装修一个厨房
- 翻新浴室
- 更换所有的Windows
- 添加一个甲板
修理的定义
维修是必要的维护，以保持财产在适居和工作条件。 美国国税局把维修定义为“不会增加房产重要价值或延长寿命的维修”。
当某些东西被修复时，它通常恢复到之前的良好状态，而没有得到改善。
维修通常可以完成合理的金额。
修理示例：
- 修补木地板
- 重新绘制房间
- 修理屋顶
- 修复现有的管道
- 修理现有设备
- 更换一个门把手
- 替换一个窗口
- 更换损坏的烟雾探测器
- 更换腐烂的地板
- 替换破裂的地板瓦片
如何扣除您的税收改进
您可以扣除对您的财产进行的改进，但是，无法在改善发生的一年中扣除改进的全部价值。 这是因为改善会在未来几年为您的财产增值，而不仅仅是在今年。
因此，必须根据设定的折旧计划将改进措施资本化并折旧（对每种资产而言，它们都会有所不同）。 您必须将改进的成本与改进的使用年限相比较，然后根据给定的年度费用进行年度扣减。
如何扣除改进的示例
你为你的财产做了价值5,000美元的改进。 因此，您必须通过设定的折旧时间表扣除它。 我们将使用10年的折旧时间表。
我们会假设没有救助价值，这意味着10年后它将毫无价值。 我们也将假设直线折旧，这意味着成本将在10年内平均分摊。
因此，您可以在未来10年内每年要求（$ 5000/10）$ 500的费用。 假设您的税率为28％，那么您将节省（$ 500 * .28）140美元的税费。
如何扣除您的税收修理
进行修复以将项目恢复到之前的状态。
因此，您可以扣除修理完成后的纳税年度的全部维修费用。
如何扣除修理的示例
你对价值5000美元的物业进行了维修。 作为修理，您可以扣除当年的全部费用。 假设你的税率是28％。 因此，您将节省（$ 5,000 * .28）$ 1400税。
改进与修复，哪个更好？
一个不一定比另一个好。 一项改进（例如增加一项增值功能）会为您的房产增加价值，但修理的全部成本（例如修理屋顶漏水）可以立即从您的税收中扣除，从而为您的口袋留下更多的钱。
理想的情况会根据您的需求而有所不同。 一些房东需要最大限度地立即注销，因为他们的生计取决于他们的年租金收入。
在这种情况下，能够将费用分类为修复将是有益的，因为它可以使房东的特定年份的税后收益最大化。 但是，如果房东在特定年份不需要额外扣除，将费用分类为改进，可以延长折旧年限几年，这可能是有益的。
许多业主和出租业主通过在房产中放置租户并进行“修理”来利用漏洞。 这可以让房东进行更广泛的维护，而这些维护可能被归类为改进。 由于租户已经住在那里，房东可以声称工作是必要的，以保持租客的满意。
对于那些可能在改进和修复之间陷入灰色地带的事情，这实际上取决于您和您的会计师在捍卫您对IRS审查的要求方面的自信程度。
*您应该经常咨询IRS或注册会计师，以确定哪些扣减适用于您的具体情况。