经营业务不是房地产，不应该被卖掉
即使在包含房地产的情况下， 出售一个正在运作的业务也需要一种非常不同的估值方法。 房地产经纪人和经纪人往往没有意识到差异，因为他们没有得到这种类型的交易组合的许多要求。
当企业主也拥有房地产时，他们会想要关闭业务并出售房地产或销售这两种房地产。 房地产经纪人和经纪人都试图将两者一起列出，这可能是一个错误。
经营企业与其所在的房地产是非常不同的动物。 转让业务资产也有非常不同的合同协议。 它们不像真正的财产，并且可以包含数量和现有客户/客户群人口统计的保证。 估值参数非常不同，因为工作业务具有“善意”考虑以及现有合同和可能的供应商协议。 有时他们不能传递给新的所有者。
房地产专业人员
房地产专业人士，尤其是商业领域的专业人士，具有分析租金收入和开支的知识和专业知识，并将其呈现给客户/客户进行决策。 从财务的角度来看，他们可以做的就是分析业务。 表面上存在很多问题，对损益表和资产负债表的检查并不能反映真实情况。
在我所从事的农村地区，一位房地产经纪人已经列出了一笔出售的业务，这是没有房地产的。 该大楼租了。 由于我有一位感兴趣的客户，我打电话询问财务数据，收到损益表和资产负债表。 我回电并要求提供现金流量明细。
经纪人并不真正了解我的要求。
一家企业的盈亏往往与现金流量大不相同 ; 只是问一个国税局经纪人。 拥有一家企业的好处之一是通过扣除开支来获得一些休息时间，否则将是个人的业务。 我们不是在谈论非法或避税活动。 一个例子就是扣除一辆车及其运营成本，因为它可以用于个人和商业活动。
当最基本的要求不在他的知识基础内时，对他的客户列出他的业务是不利的。 任何良好的商业经纪人都需要将客户的现金流分析作为最重要的财务文件之一。 根据现金流中的项目对业务价值进行调整，包括：
- 所有收入的详细电子表格
- 所有费用的细节
- 实际上哪些费用会影响业主的利益
- 对于那些将会消失的所有者 - 福利费用的收入调整（不包括对新所有者的支出）
- 除了所有者权益成本的费用之外，还需要新买家增加费用（业主管理/买方将聘请经理）
在以前的职业生涯中，我将一项业务卖给了在纽约证券交易所上市的公司。
他们派出了一个审计团队，花了几个星期的时间，主要是验证我的现金流量。 一个消失的车主费用的例子是我的卡车费用。 该公司为我提供了一辆车，所有费用，维护和燃料。 他们增加了这笔开支并增加了我的业务价值，因为这不是他们在购买后必须支付的真正开支。
正如我在项目清单中所述，如果销售业主也管理业务，并且不支付自己的市场薪水薪水，那么由于必须聘用经理，因此买家需要调低其业务估值市场工资。
正如您所看到的，有很多因素会使经营业务的估值与房地产销售大不相同。 我们甚至没有进入库存。
关于商业评估的另一件事是根据行业或商业类型计算的不同方式。
很显然，大多数房地产专业人士不应该从事经营企业的经纪人，除非他们有经验和专业知识去做。 更好的方法是与不做房地产经纪的商业经纪人合作。 这将是一种互惠互利的关系，你们每个人都将最大的经验和价值带给客户/客户。