难度：容易
所需时间： 5分钟
就是这样：
- 确定物业的营业费用。 这将包括管理，法律和会计，保险，清洁，维护，用品，税收，公用事业等方面的费用。
- 从总营业收入中扣除营业费用以得出营业净收入。 以总营业收入52,000美元和营业费用37,000美元的财产为例，我们的营业净收入为：
52,000美元 - 37,000美元= 15,000美元营业净收入
商业贷款人使用不同的资格标准来确定抵押是否有担保，以及他们将多少资产抵押。 投资者的所有者通常不会对其信用记录进行单独评估，因为它对于贷款人来说不如抵押房产的创收潜力那么重要。
事实是，购房者将住在他们购买的房屋中，所以贷款人评估他们支付抵押贷款的能力以及他们偿还债务的历史。
这与商业地产非常不同，比如办公楼。 买家为了一个目的购买这个房产; 从租金收入中产生正现金流量。
收入
购买的动机是收入，因此贷款人希望主要根据其产生的收入来评估房产。
当然，财产状况和其他因素进入抵押贷款资格，但收入是很大的因素。 如果房产可以偿还债务（支付抵押贷款）并且仍然有可接受的月收入现金流量，那么抵押很可能会启动。
花费
当然，费用是NOI计算中主要考虑的一半。 获得该物业的所有运营支出至关重要。 这些可以并且经常包括：
- 营销和广告 - 根据房产类型的不同，这一费用类别可能会有很大差异。 对于公寓物业来说，这些费用大部分都是通过广告来产生租户申请人。 对于零售或办公用房，同样适用，但也可能有营销费用将房产呈现给消费者或客户。
- 管理 - 专业管理是大型商业地产的常态。 这笔费用很重要，但专业管理人员在物业的运营和维护中可以产生的储蓄可以抵消很多费用。
- 公用事业 - 没有传递给租户的将属于这一类。
- 维修和保养 - 从环境美化到修理破碎的空调装置或喷漆装置都是在这个桶里。
- 保险 - 这也是一项重大费用。
这些是主要类别，还有其他费用取决于物业和租户的使用情况。
如果贷方根据收入需要的比率并不等于批准，那么借款人可以拿出更多的现金作为首付，以使比率一致。 净营业收入在商业贷款中非常重要。
提示：
- 要非常小心地将所有的运营费用计算在内。 缺少费用将增加净营业收入，从而导致您的客户按照使用上限费率进行估值时为该财产多付。
- 对于最常用的投资者计算解释和一个电子表格来计算它们， 请用这个lin进行前10个计算 。
你需要什么：
- 计算器
- 综合分项营业费用。
这些计算都不是火箭科学。 您将很快掌握速度，并能够与商业投资客户智能地进行交流或讨论。