试图追踪上市财产的商业和个人使用是困难的。 直到国税局找出更好的方法来做到这一点，如果您想要将这些成本扣除为业务支出，您应该继续保存员工使用电脑，公司提供的汽车和其他上市房产的详细记录。
什么是上市房地产？
上市财产是企业雇员或业主使用的财产，也可用于个人目的。 上市房产的类型包括：
- 小于6,000磅的乘用车
- 其他用于运输的财产，如摩托车或船
- 一般用于娱乐，娱乐或娱乐的物业，包括数码相机和录像设备
- 计算机和相关外围设备
截至2010年1月1日， 手机和其他类似的个人电信设备不再被视为“上市财产”。
将上市房地产作为商业费用扣除需要证据？
美国国税局表示，与使用上市房产有关的费用不能作为业务费用扣除，除非纳税人有足够的证据证明费用金额及其在商业中的使用。 也就是说，您必须证明上市财产项目的开支或使用日期及其业务目的。
此外，您必须能够证明使用该物业的人与您作为业主拥有业务关系。 也就是说，使用财产的人必须是您的员工或合同工 。
另外，您必须分别针对商业财产的每次使用证明使用的每个要素，具体为：
- “每项独立支出与上市房产相关的每项支出”（按照IRS）的金额，例如购买成本，以及
- 每项业务使用的金额“是基于适当的措施（即时间）以及纳税期内上市财产的总使用金额。” 换句话说，用于商业和个人用途的用途有多大。
主导使用测试
由于上市财产可用于个人目的，如果您想贬值此财产或扣除使用财产的费用，您必须证实财产的商业用途。
主要用途测试表示，该资产必须主要用于（超过50％）用于商业用途。 如果资产总使用量的50％以上与您的贸易或业务有关，则该资产被视为业务资产，并且该资产的业务使用可以折旧。 如果资产符合“主要使用条件”，则可以扣除与使用与商业有关的资产相关的费用。
家庭企业上市房地产
IRS假定非家庭企业中的商业设备主要用于商业目的。 但是，以家庭为基础的业务中的这种设备（例如计算机和外围设备以及手机）可用于个人业务。
在家庭企业中， 保留所有上市房产的良好记录并确保您可以证明该房产的商业用途更为重要。
雇员使用上市房地产
我们将在这里看两种情况：（a）如果企业购买雇员使用的上市财产，和（b）如果雇员使用他或她自己的上市财产作为您的企业。
答：如果您为员工使用的财产付费并且该用途用于商业目的，则IRS认为该费用为“附加福利”。因此，该费用不会对员工征税并且可以扣税由你作为营业费用。
如果您为该物业付款并且该用途属于个人费用，则该费用视为个人费用。 您不能将其作为营业费用扣除，并对员工征税。 IRS特别指出： “这种使用的公平市场价值可以包括在员工的总收入中。”
B.如果员工使用自己的上市财产 （或员工租用的上市财产）作为员工提供服务，则除非符合以下两项标准，否则此用途不属于商业用途：
- 员工扣除
员工只有在（1）为了方便雇主，或者（2）作为雇佣条件要求时，才可以在其个人纳税申报表中扣除上市财产。 如果你想采取这一推论，请确保你能证实这两个标准中的一个。 - 业务使用要求
该财产必须占主导地位（超过50％）用于合格的商业目的。 同样，您可能必须证明这一要求。
用于雇主的方便。 上市财产的使用是否为了雇主的方便，必须从所有事实中确定。 如果出于雇主的重大商业原因，该用途是为了雇主的方便。 在雇员的正常工作时间内进行雇主业务时使用上市财产通常是为了雇主的方便。
作为雇佣条件所需的使用。 上市财产的使用是否是就业条件取决于所有事实和情况。 雇员必须正确使用财产才能履行职责。 雇主不需要明确要求雇员使用该财产。 雇主仅仅声明使用财产是一种就业条件是不够的。
贬值和扣除上市房地产
不符合主要用途测试的上市房产不符合第179条折旧或其他加速折旧方法的资格。 不符合主要使用测试的上市房产费用是有限的。
有关IRS的更多信息
有关所列财产和折旧的更多信息，请参阅国税局出版物946：如何折旧财产。
免责声明：作者不是注册会计师，注册代理人或执照税务人员。 本文中的信息仅用于一般目的，并非旨在为税务或法律建议。 每个企业的情况都是独特的，税收法规和法律经常变化。 在作出任何可能影响您税收或法律地位的决定之前，务必咨询您的税务或法律专业顾问。