只有利息的房地产投资者抵押贷款

  • 01 - 只有利息抵押 - 在高估期间受欢迎的选择

    只有抵押贷款才是借款人仅在贷款期限内支付一段时间(也许是5 - 10年)的利息。 在那段时间结束时,会发生三件事情之一:
    1. 借款人用气球付款满足委托人的要求
    2. 贷款重新分期偿还,借款人将获得新的,显着更高的每月付款
    3. 该物业已售出。

    其优点是仅利息抵押贷款允许借款人在5 - 10年期间推迟本金支付,每月支付较低,并可能为其他投资腾出现金,或者支付每月支出。 此外,在此期间,仅支付利息可以免税(请咨询税务专业人士)。

    仅限兴趣贷款/高估期示例

    只有抵押的抵押贷款已经成为投资者在那些房地产价值上涨或高升值期间寻找积极现金流投资特别困难的地区的热门选择。

    这里有一个例子,你正在寻找一个家。 房地产价值和价格在你看的地区正在上升。 同时,你的其他投资也不太好。 你可能会认为只有利息才是更好的策略。 但请记住,贷款人认为只有抵押贷款风险较高,他们会将其定价较高。

    例如:利率为7.0%的30年期仅贷10万美元贷款:

    •仅支付利息:$ 583 /月,$ 7,000 /年
    •常规付款:$ 665.30 /月,$ 7,984 /年
    •前十年节省:82美元/月,984美元/年

  • 02 - 贷款图表和只有利息贷款的原因

    图表显示了房地产投资者经常使用的只有利息的贷款的现金流量和抵押贷款余额。 ©照片 - Jim Kimmons

    利息和本金付款

    上面的图1显示了贷款的每月付款时间表。 投资者只在贷款的初始阶段支付利息,然后贷款重新摊还,在剩下的年份支付10万美元的本金余额。

    图2显示,在只有利息期间,本金余额保持不变,只有投资者开始支付本金时才会开始下降。 只有利息的贷款可能适合以下情况的投资者:

    • 在投资的早期阶段,企图避免负现金流,
    • 计划翻转财产,
    • 有其他用途的现金,将作为本金支付,或
    • 预计高层次的房地产升值。

    潜在风险

    如果房地产市场价值下降,投资者的主要风险就是负资产,因为在只有利息期间没有支付本金。

    其他潜在风险包括:

    • 您的收入未如预期增加
    • 可能会有预付罚款
    • 由于许多只有利率的抵押贷款是可调整利率(ARM),初始支付可能很低,但如果利率上升,支付
    • 当需要偿还本金时,您没有钱
    • 一般房地产市场下跌,销售不是直接的。
    • 如果委托人重新摊还,很难预测利率是多少。

    作者:Chris Smith是一位房地产投资者,为投资者和房地产专业人士提供在线参考的创始人,并在Corporate Finance杂志,Euromoney和Business Journal Network发表文章。

  • 03 - 自按揭崩溃后更新

    有问题的抵押贷款谈判。 Jim Kimmons

    更新:

    我想在崩溃后更新这篇文章。 现在是2016年,住房市场仍在从2006年开始的崩溃中恢复。有很多人指责崩溃的责任,其中一个目标是宽松的贷款政策。 抵押贷款公司被归咎于贷款给那些不应该得到抵押贷款的人,或者贷给那些无力承担抵押贷款的人。

    我并不认为只有抵押贷款是一个因素,因为它们是投资者使用的一个非常特殊的利基。 然而,他们中的一些人确实因为杠杆率过高而倒闭。 与许多有创意的贷款类型一样,只有利息贷款在崩溃后几乎不存在,但现在它已经回到了主流。 它确实为某些合法的投资利基策略服务。