确定客户代理和权利义务的地位
快递代理
快递代理由委托人和代理人之间的口头或书面协议创建。 它表明了他们对这种代表性地位的明确意图。
在房地产方面，代理机构通常是由卖方签订书面上市协议或与买方签订买方代理协议。 一些州允许口头协议，但大多数不这样做。
暗示的代理
也可以通过各方的行动建立代理关系。
如果房地产经纪人承担通常为代理人的责任但未签署代理协议的责任，她仍可能通过暗示的代理机构被视为代理人。 同样的道理，如果客户向代理人询问通常是代理人的意见或行为，那么可以创建一个隐含的代理机构。
一些州制定了具体的立法，规定没有书面的代理协议，任何机构都不能存在。 这有助于避免意外暗示的代理。
不要成为一个未公开的双代理
在未排除隐含代理的州中，如果您的代理商拥有代理商的代理商身份，请注意您的业务是否与对该商家信息感兴趣的买家合作。 首先，您需要向买方披露代理机构的地位，然后不承担任何暗示您也是其代理人的职责。
今天最主要的方式
我的许可证在新墨西哥州挂起，但我在过去曾在德克萨斯州和科罗拉多州持有经纪人执照。
许多州现在都有支持“ 交易经纪 ”的文件和披露，或者通过其他名称呼叫，买方或卖方代表没有“代理”。 现在房地产经纪人这个词很少意味着这些日子。
所以，我可以拿出一个列表，而不是卖家的代理人，这正是我一直以来的做法。
如果我与一位律师或一名法官一起工作，那么代理问题唯一一次与买方或卖方达成一致。 出于某种原因，我通过我的网站吸引了他们。 他们不希望我因代理责任而成为他们的代理人。
替代责任使代理人的客户面临代理人活动的风险。 所以，如果我做错了什么或者犯了什么错误，我的客户也会承担责任。 这些法律人士知道他们不想要这种风险，即使他们知道我仔细地遵守了规则。
当我与买家合作时，我一直以交易经纪人身份工作，而不是代理人。 他们几乎从未问过，我们的国家披露表格明确规定了我对客户的义务。 在这里，他们是直接从法律：
A.本节条款中规定的诚实和合理的照顾;
B.遵守当地，州和联邦公平住房和反歧视法律，新墨西哥州房地产许可证法律和房地产委员会规则以及其他适用的地方，州和联邦法律和法规;
C.履行与客户或客户签订的任何和所有书面协议;
D.协助经纪人的客户或客户完成交易，除非客户或客户另行书面同意，包括：
- 及时提交所有优惠或还价; 和
- 协助遵守合同的条款和条件以及交易的结束; 如果交易中的经纪人未提供16.61.19.8 NMAC第D小节第（1）和（2）款所述的服务，建议或协助，则客户或客户必须书面同意该经纪人不应提供此类服务，建议或协助，经纪人应以书面形式向参与交易的其他经纪人披露此类协议的存在;
E.经纪人确认可能存在与该交易有关的联属经纪人或合格经纪人的知识或专业知识以外的事项，并且该联营经纪人或合格经纪人将建议该客户或客户就这些事项征求专家意见;
G.向其客户或客户以及参与交易的其他经纪人书面披露经纪商在交易中发生的任何潜在利益冲突，包括但不限于：
- 经纪人与该交易的任何其他方签订的任何书面经纪关系;
- 经纪人在交易中拥有的任何商业，个人或家庭性质的重大利益或关系;
- 新墨西哥州的其他经纪人关系选项;
H.书面披露联系经纪人或合格经纪人实际已知的有关财产或交易的任何不利重要事实或关于交易各方完成交易的财务能力; 要求披露的不利重要事实不包括联邦公平住房法或“新墨西哥人权法”所涵盖的任何信息;
I.维护在任何以前的代理关系过程中获得的任何机密信息，除非披露是在前客户的同意下或法律要求的;
J.除非以书面形式另行授权，否则联营经纪商或合资格经纪商不得在交易期间向其客户或客户披露其卖家客户或客户先前已表示他们将接受低于房产要价或挂牌价格的销售价格; 他们的买方客户或客户之前曾表示他们将支付比书面报价中提交的价格更高的价格; 他们的客户或客户出售或购买财产的动机; 他们的卖方客户或客户或其买方客户或客户将同意为所提供的条款以外的条款提供融资; 或任何其他由联营经纪人或合格经纪人的客户或客户书面要求保密的信息，除非法律要求披露。
这照顾我的顾客可能有的任何顾虑。