一个快速和有利可图的销售提示
证件
收入和费用报告：您希望确保在将您的出租房地产出售之前，您已经掌握了所有的财务信息。
准备收入和支出报告将使您和任何潜在买家更好地了解您的房产价值。
收入：包括在收入和支出报告中，您需要记录该物业每月和每年收到的所有收入。 这可能包括租户的每月租金付款，以及从停车位，洗衣机和干衣机使用或付款的任何额外租金，如果您有幸在您的财产上拥有广告牌或手机塔楼。
费用：收入和费用报告还必须包括您在一年中花费的钱。 这可能包括：
- 财产税
- 保险付款
- 水和下水道费用：如果您负责水电费。
- 电费：如果你负责水电费。
- 煤气费：如果你负责水电费。
- 石油收费：如果你负责公用事业。
- 维护 ：大多数投资者和/或房地产经纪人会估计维护的百分比。 传统上，这一数额占总营业收入的 5％。 维护费用将根据酒店的大小，酒店的年龄和外部空间的数量而有所不同。 它可以包括诸如景观花费，修理或更换过时或失效固定装置的费用，门锁，窗户，破碎的瓷砖，管道泄漏，屋顶漏水或摇晃的栏杆等。
- 空置成本：大多数投资者也将占空缺因素。 根据房产类型的不同，您可以预计这个数字在总营业收入的5％到10％之间。 空置成本可能包括推销物业的成本 ，例如为您的租赁刊登广告，以及持有物业的成本 ，例如税收和保险。
收集有关收入，支出和财产管理的文件
来自收入和费用报告的项目：在您将出租物业上架出售之前，您需要查找收入和费用报告中包含的物品的印刷本。 您将希望收集上一年的这些声明。 这可以包括所有公用事业账单，保险单，财产税，抵押贷款，租金，维护费用等等。
您应该将所有这些收据扫描到计算机中，以便您还可以获得这些收据的数字副本。 这样可以更容易地将物品发送给潜在买家，律师或房地产经纪人，因为您已经以电子方式提供该物品。
所有适用租赁的副本：您需要收集当前租户的所有租赁协议副本。 这将用于验证当前的租金付款以及租赁期限。
近期对房产的任何改进清单：您应该列出近年来您对该物业所做的任何改进清单。 例如，你有没有穿上新的屋顶，更换炉子还是装修厨房？ 您还需要包括工作完成的大致日期以及可能的改进近似值。
在你的改进列表中，你会想添加描述性的形容词。 例如，不是说装修好的厨房，而是说装修好的厨房可能更具吸引力，包括灰色摇床风格的橱柜，极地白色花岗岩和斜坡地铁后挡板。
另外，你还应该找到已完成工作的任何证明。 这可能是发票副本，工作合同或其他收据。
通常情况下，房地产经纪人将在为您的房产编制房源详情时使用此列表。 因此，这个清单应该尽可能地全面。
任何许可证副本：您首先要做的是确保您的房产没有开放许可证。 根据你的城镇，你可以亲自，通过电话或在线提出这个请求。 这被称为公开公共记录请求。
如果该物业有任何开放许可证，您可能需要在出售前关闭它们。 您需要确定需要完成哪些工作，聘请授权承包商完成工作，然后让镇上的检查员出来并确认工作已完成，以便他们可以关闭许可证。
您应该收集或获取该物业已完成的任何工作的所有许可证的副本。 你的城镇应该能够向你提供所有记录在该物业的许可证的副本。
确定盈利潜力
你应该评估你的财务状况，以便获得如果你卖掉你的财产，你可能赚取多少钱。
1.你的抵押贷款多少钱？ 你有任何预付罚款吗？
2.了解您在出售物业期间将负责的成交费用。 这可能包括出售房地产转让税，房地产经纪人销售佣金，录音费和律师费。
3.知道你的税收基础是什么，以便你知道你将欠多少税。 与你的会计师谈谈，以确定你的税收基础。
一般来说，您的基础将是在某一年未进入注销状态的所有财产支出，例如购买价格，成本收益和改进，减去多年来您已折旧的折旧额 。
4.知道你的财产的粗略市场价值是多少。 你应该在去年找到两个或三个在您所在地区销售的类似房产。 您可以使用这些数字来粗略了解您的房产应该出售的价格范围。
5.拿出你的财产的粗略市场价值，减去你的抵押贷款余额，减去出售你的财产的成本，以确定你在出售时会带走多少钱。
6.然后你需要确定你将在资本利得税中欠多少钱。 要做到这一点，你会拿你的财产的销售价格减去你计算的税收基础。 这个数额将决定你欠资本利得税。 确保你与你的会计师谈话，因为可能出现的情况是你在出售时只有很少的钱，但是由于在财产所有权期间采取了折旧注销的办法，所以在资本利得税方面明显更多。
保养
延期保养：在出售之前，您会希望尽可能让您的财产看起来更好。 这是解决您一直在推迟的维护问题的时候了。 这可以包括绘画公共区域，改善景观或遏制吸引力，修复跑马桶或小水龙头中的水滴。
资本改进 ：您还需要确定在出售前完成任何资本改进是否值得。 改进会产生比成本更大的回报吗？ 例如，您是否能够以低于市场价格的价格在该房产上铺设新屋顶？
向房产投入更多资金是否有意义？ 如果你不做这样的改进，它会减少销售的可能性吗？ 屋顶，腐烂的甲板或墙壁上的洞是否会阻止某人购买该物业？
一般提示
通知租户：当您的出租物业实际上在市场上时，准买家在查看物业时必须能够输入至少一个出租单位。 因此，您必须确定如何以及何时通知租户您正在出售物业。 根据您的财产大小，您可能不必通知所有租户您有意出售该物业。 您只需通知想要向潜在买家展示的公寓的租户。
有时租户听到房产正在出售时会感到恐惧。 他们担心他们在出售时会流离失所。 他们也担心新房东如何管理房产。 有些租户也会以此为契机向地主发泄合理和不合理的问题，因此请小心让租户与潜在买家互动。
填写任何空缺职位：在出售之前，您理想地将拥有100％的入住率。 如果你有空缺，不要偷工减料，尽快填补空缺。 确保您仍然按照您的完整筛选流程 。
如果你的财产不能很快卖出，你将被任何租客置于物业中。 您也不希望将问题租户置于可能会损坏财产的财产中，因为它需要尽力而为。 最好有一个空房子，而不是一个坏房客。
面试房地产经纪人 ：你需要找一个房地产经纪人来列出你的房产。 如果你已经有一个你曾经与之合作过的房地产经纪人，并且感觉很舒服，那么你就全部定下来了。
否则，你将需要采访几家房地产经纪人。 寻找房地产经纪人谁是专门从事房地产类型和销售地区是非常重要的。 单户住宅或公寓可能不需要如此专业化的人，但对于多户住宅，零售物业，混合用途物业或其他更独特的投资，您希望寻找一位成功销售您想要出售的房产类型的人。 想想它，就像律师专注于某些领域，如离婚，税务申诉或公司法一样。
何时投放市场？ 投资物业并不遵循与将主要住宅出售给房主的规则相同的规定。 由于家庭在新学年之前尝试进入新家园，因此春季住房市场正常。
一般来说，您可以在一年中的任何时间投资物业。 在假期或夏季，您可能会看到较低的活动。