- 位置
- 金融
- 维修
- 当前市场
评估该物业的位置
在评估潜在投资物业时，地点是要考虑的最重要事项之一。 它可以帮助您对该房产多年来潜在的升值进行有根据的猜测。
例如，房地产大师罗伯特清崎谈论在大学社区附近购买收入房产的好处。 原因是，租户总是有充足的供应，学生的父母通常会支付租金，而且由于该地区的可取性和对公寓需求的增加，您通常可以收取较高的租金 。
邻里是什么样的
- 是郊区还是城市？
- 它靠近零售商店，交通枢纽，医院和学校吗？
- 什么类型的租户会想住在那里？ （家庭，老人，单身人士，中产阶级等）
- 该地区有充足的租户吗？
- 它接近你目前的住所吗？ 如果距离很远，您将不得不考虑通勤费用和生产力损失带来的机会成本等方面的差旅费用。
- 邻里是否稳定，扩张还是下降？ 有很多空置物业还是有很多新建？
- 你看到未来增长的机会吗？ 例如，一条连接大城市的新铁路线正在建设中，或者一家新公司正在搬迁到该地区并创造新的就业机会。 这些可以显着增加位置的可取性。
评估物业的财务状况
了解你的预算
- 你能投入多少钱？
- 你能承受多少损失？
- 如果你需要额外的资金，你会从哪里得到这些资金？
- 你每月的按揭还款和利率是多少？
看看房产的价值
- 要求查看房产的实际收入和费用表。 如果没有可用信息，请确保您能够合理预测运营成本。
- 计算物业的净营业收入（NOI） 。
- 你所在地区的标准空置率是多少？
- 该物业的预计租金是多少？
- 保险费用是多少？
- 多少税？
- 物业维护费用是多少？
- 你是否确定了你的市场的资本化率（Cap Rate） ？ 如果您不知道您的市场上限价格，您应该咨询当地的房地产经纪人。
- 一旦您确定了上限汇率，您现在可以将上限汇率除以上限汇率并获得该房产的当前价值。
- 你做过比较市场分析（CMA）吗？
- 该地区有什么可比较的房子卖？ 无论您是购买出租物业还是想要翻房，您都会希望确保您的物业不会超支。
评估哪些修理是必要的
你喜欢什么修理？
- 你是否想要一个只需要一层油漆和新地毯的房产，是否可以进行适量的工作，或者是否对肠道修复（新的管道，电气，地板，墙壁等）感到舒服？
你可以承担做这些修理？
- 维修费用会有很大的差异，取决于您是否可以自己做，或者您需要雇用其他人来做。
- 您的材料和工艺的建设预算也会有很大差异，取决于您是否正在翻新一百万美元的住宅或五万美元的出租物业。
- 另一个一般的经验法则是，修理总是比您计划的花费更多。 如果你聘请承包商，两周的工作通常会变成四周。 即使你自己进行修理，成本也会失控。 例如，您计划以800美元的价格在一个房间内放置新的干墙。 当你打开墙壁，你会发现白蚁的侵袭，不仅需要消灭，而且还要重新构筑墙壁。 这些意想不到的费用会很快加起来。 您不仅会受到更高的建设预算的打击，而且还会支付额外的融资成本，称为“软成本”，以在这些额外修理完成时支付空置物业的抵押贷款，房产税和保险。
评估与当前市场相比的投资
在经济衰退期间尝试翻转McMansion并不是最容易的事情。 在经济衰退时期，购买一个封闭的房产出租给租户可能是成功的更好的选择。 你需要看看现在房地产市场的趋势，并相应地调整你的计划。
如果你购买了McMansion，并有资金持有它七年，直到你可以出售它为赢利，那么，是的，它可能是一个很好的投资。 购买房产时要考虑的另一件事是其转售价值。 非常理想的资产是那些无论市场如何都可以轻松买卖的资产。 他们总是需求。 将它们视为必需品，如面包和水。
人们不需要有地下游泳池和电视放映室的房子。 人们需要一间干净的浴室和一个坚固的屋顶。 你希望你的财产吸引最多的人，所以你有最多的准租户和买家。