在您的投资性房地产中投入大租户的7条提示
遵守法律
房东必须平等对待所有准租户 。 有一项法律被称为“ 联邦公平住房法” ，旨在防止在与住房相关的任何活动中对某些人的歧视。
总之，你不能根据：
- 种族或肤色
- 国籍
- 宗教
- 性别
- 家庭状况 （有孩子的家庭）
- 失能
此外， 许多州都有自己的公平住房规则，您必须遵守，因此请确保您了解并遵守当地法律。
2.选择一个信用良好的租户
你想寻找一个经济负责的租户。 如果他们有责任支付账单，他们很可能会按时支付租金并对您的公寓负责。 检查租户的财务状况有两个步骤：
A. 确认收入：
- 理想情况下，你会希望找到一个月租金至少为月租金三倍的租户。
- 询问他们的工资单的副本。
- 直接致电雇主确认他们的工作，就业时间，出勤记录和每月收入。
- 他们是否有按时付账的历史？
- 检查他们的收入与负债比率。
- 即使他们的收入是月租金的三倍，你也必须考虑他们拥有多少债务。
例如：租金是每月1000美元。 租户A月收入3000美元，但每月还款2400美元。 尽管每个月都有收入，但这个房客可能会有更困难的时间。 租户B每月2500美元，但没有债务。 即使他们的收入不是月租金的三倍，这个租户也可以成为支付租金的优秀候选人。
- 寻求事先驱逐 ，民事判决或破产。
3.进行犯罪背景检查
犯罪信息是公开记录，可以在各法院查看。 这项检查将会出现严重和轻微的违规行为。 您需要租户的姓名和出生日期才能运行一个。 请记住，有犯罪记录的人可能会试图伪造这些信息，因此请务必检查一个有效的ID以确认他们是谁，他们是谁。
彻底的刑事检查将包括：
- 联邦法院记录搜索
- 全州范围内的犯罪记录搜索
- 县刑事法院搜查
- 惩戒罪犯搜查部
- 性罪犯数据库搜索
3注意事项：
- 某些州，如加利福尼亚州，禁止地主以某种刑事定罪歧视租房者。 作为房东，您可能会有更容易的时间证明您拒绝有毒品或暴力犯罪定罪的潜在租户，而不愿意拒绝租户并获得50张超速罚单。 这是因为毒品或暴力犯罪可能危及其他租户的安全。
- 没有全国性的犯罪记录数据库，因此可能很难进行彻底的背景调查。
- 自己做犯罪检查可能非常耗时。 最好雇用一个有信誉的租户筛选公司为你执行这项检查。 它通常可以与信用检查结合使用，当然还有额外的费用。
4.看看租户的租赁历史
如果可能的话，你应该与至少两名佃户的先前地主交谈。 这是因为，如果申请人是租户的问题，目前的房东可能想要让租户离开他们的手，并且可能不那么诚实。
你应该问的问题：
- 租户是否按时支付房租 ？
- 此举的原因是什么？ 房客是否因不付房租或违反房东规定而被驱逐？
- 搬家前，租户是否有30天的通知？
- 他们如何保持他们的公寓？ 他们是干净的吗？
- 除了正常磨损之外，他们是否对公寓造成任何损坏？
- 他们是否尊重邻居？
- 他们经常抱怨吗？
当然，如果申请人是第一次租房者， 学生或刚毕业的学生 ，他们可能没有租赁记录。
在这种情况下，您可以要求共同签署人签署租约。
5.选择一个稳定的租户
在他们的申请表上，看看租户的先前地址和就业历史。 他们经常移动或转换工作吗？ 如果他们经常移动，这种模式很可能会继续下去，你很快就会再次出现空缺。 如果他们没有显示出一致的工作，他们可能无法在三个月内负担得起这间公寓，而且您将从零开始寻找租户或者处理搬迁事宜。
6.每间卧室最多两人
每间公寓的人数越多，噪音越大，投资的磨损也越大。 虽然HUD没有关于每间卧室居住人数的具体规定，但根据“公平住房法”，每间卧室最多两人的规则被认为是合理的，但以下情况除外：
- 州和地方法律：
- 如果州或地区有特定的住房代码，则房东必须遵守。
- 住宅的大小和配置：
- 500平方英尺的卧室可以容纳比250平方英尺的房间更多的居住者。
- 一个有起居室和书房的单位可容纳更多的居住者，而不是没有居住者。
- 年龄和儿童人数：
- 拒绝出租给两名带婴儿的成人单卧室的成年人可能被认为是歧视性的，但拒绝出租给两名带有青少年的成年单卧室成人将被认为是合理的。
- 您可以为每个公寓提供最多人数，但是您无法为每间公寓提供最多的儿童人数。
- 化粪池/下水道系统的局限性：
- 如果系统的容量只能容忍住宅中的一定数量的居住者。
7.相信你的本能
你可以在世界上做所有的筛选，但有时你的直觉是最好的性格判断。 您可能会觉得有一位租客在纸上看起来不错。 后来发现租客一直在使用别人的身份申请公寓。 相信你的筛选，但不要忽视你的直觉。