出租给有犯罪记录的租户

在租户筛选中运用犯罪历史

尽管房东最终会决定将租户归入哪些租户，但仍有一些必须遵守的规定。 作为筛选过程的一部分，房东可以查看租户的犯罪记录。 在使用这种犯罪记录接受或拒绝准租户时，房东必须遵守一定的规则。 了解在犯罪记录中寻找什么，以及在犯罪历史政策中应包括哪些内容，以避免被指控歧视。

从犯罪记录看9件事

1. 个人是否被定罪？：因犯罪而被捕，实际上被判定犯罪有很大区别。 逮捕并不会让你犯任何罪行，所以如果你试图以逮捕为由拒绝一名准租户，请小心。
2. 什么是犯罪？：租户实际犯下什么罪行？ 你了解犯罪的性质吗？ 如果没有，请向律师或警务人员澄清。
3. 犯罪有多严重？：未来的租客是否必须为他们所犯的罪行缴纳罚款或服刑实际的监禁时间？ 他们是从商场里偷了一件衬衫还是他们开枪射人？
4. 近期是如何发生的？：佃户去年是犯罪还是20年前发生？
5. 有多少罪名在那里？：未来的租户是否有一个犯罪行为需要考虑，或者他们是否有一长串的犯罪行为？

1. 犯罪行为多年还是聚集一个时期？：如果存在多重犯罪，它们是否都发生在同一时间，或者犯罪行为发生在几个不同的年份？
2. 它能否让其他租户陷入危险之中？：潜在租户犯下的犯罪性质是否会让其他租户面临风险？ 一些例子可能是毒品交易，强奸，猥亵儿童或殴打和殴打。 房东负责维护其租户可以居住的安全环境 。

1. 犯罪行为是否会影响租户的付租能力：租户的犯罪历史是否会影响其支付月租金的能力？ 如果租户没有过去或现在的工作，您有权拒绝租借这位租户，因为他们无力支付租金。
2. 犯罪行为能否将出租物业置于危险之中？：房东有责任保证其出租物业的安全。 租客的犯罪记录是否会使租赁资产面临风险？ 这方面的一些例子可能是纵火或破坏 。

你能拒绝给任何租户提供犯罪记录吗？

否。根据“ 联邦公平住房法” ，拒绝任何具有任何类型犯罪历史的潜在租户的住房政策将被视为歧视性政策。 房东被允许制定政策，拒绝那些可能危害其他租户或财产安全的特定犯罪过去的住房。 在考察租客的犯罪历史时，房东还必须考虑到犯罪类型，犯罪的严重程度和犯罪后的时间长短。 发生。

公平住房是否能保护住户与犯罪记录？

“联邦公平住房法”没有专门保护那些犯罪记录不受住房相关活动歧视的人。

相反， HUD的总法律顾问办公室已经发布了有关房主和其他与住房相关行业的业主应如何接近犯罪记录的准则 ，以尽量减少被指控歧视的可能性。

受公平住房保护的具体群体包括肤色，残疾， 家庭状况 ，国籍，种族，宗教和性别。 HUD认为拒绝向有犯罪记录的人出租可能会造成歧视少数民族的结果。

非洲裔美国人和拉美裔美国人被逮捕，定罪并以比普通人群高得多的速度入狱。 例如，2014年，美国监狱总人口中有36％是非洲裔美国人，但非洲裔美国人只占总人口的12％，西班牙裔人占监狱人口的22％，但西班牙裔只有17％的总人口。

由于这个事实，HUD认为，根据犯罪历史限制住户的房东政策将比其他种族的潜在租户更多地影响这些少数群体，因此这可能被认为是歧视性做法。

HUD将这种歧视分为两类， 无意的歧视和故意歧视。

对有少数民族犯罪记录的无意识歧视

HUD使用三步流程来确定房东的犯罪历史政策是否具有歧视性，并且违反了“公平住房法”。

1.犯罪历史政策是否具有歧视效果？ ：控告者必须提供证据表明该政策比其他人群对某一种族或国籍出生人群的影响更大。 应该使用州或地方的统计数据来证明这一点，但如果它们不可用，也可以使用国家统计数据。 每个案件都是独一无二的，因此必须使用具体事实，如租户记录，当地犯罪统计数据和人口普查数据来支持其索赔。

2.政策是否有必要实现合法的非歧视性利益？ ：现在由房东提供证据来证明他们的犯罪历史政策不是一种歧视形式，而是一种用于另一种合法理由的必要政策。 许多业主声称，政策的原因是为了保护其他租户的财产安全。 由于房东的主要责任之一是保护租户及其财产的安全，因此这通常被认为是拒绝出租给有犯罪记录的租户的正当理由。

然而，房东必须提供具体的理由，说明为什么租户的具体犯罪历史会威胁房产和租户的安全。 一般人认为，任何有犯罪历史的人比没有犯罪历史的人都要难过。 一个具体的例子可能是拒绝出租给一名被定罪的性犯罪者的潜在租户，因为这可能会让其他租户面临风险。

业主有权拒绝向有刑事定罪历史的潜在租户租用房屋，但是，这项政策不能成为排除任何曾经被定罪的人的全面政策。 这项政策必须具体说明，房东不会向可能危及租户或财产安全的刑事定罪的人出租。 例如，具有交通票的历史的个人不会对其他租户造成更大的威胁，但是被定罪的毒贩的个人可能。

此外，业主不能拒绝向已被逮捕但未被定罪的准租户出租，因为逮捕并不意味着该人犯有任何罪行。 因此，房东不能证明这个人对房产中的其他房客造成了任何增加的风险。

最后，房东必须考虑到犯罪发生的最近时间。 如果犯罪发生在20年前，拒绝向未来租户出租房屋将是一件难事。

3.是否存在较少的歧视性选择？如果房东能够证明他们有合法的理由实施犯罪记录政策，那么现在由原告来证明另一种较不歧视的方式，为房东实现这个目标。 除了考察租客的犯罪历史外，还可以考虑其他因素，例如租户的租赁历史，犯罪时的年龄或佃户在犯罪后恢复的努力。

对有少数民族犯罪记录的故意歧视

如果房东以不同的方式对待类似的犯罪记录，那么房东可能会被指控并被判定有歧视。 如果两个准租户有类似的犯罪过去，但是是不同的种族，而且房东对一个房客而不是另一个房客例外，这可能违反公平房。

例如，如果所有其他因素都相似，向一名被判定偷车的亚裔男子租用，但拒绝租借被判盗窃汽车的西班牙裔男子，可能会导致您被指控并可能被判定犯有住房歧视。 租户甄别过程中的故意歧视的另一个例子是告诉某人通过电话向非洲裔美国人吹嘘他们的犯罪记录会使他们无法租用您的财产，但允许某人在电话中听到高加索人观看财产，尽管他们有类似的情况犯罪记录。

准租户应该提供证据证明房东因为他或她是某个团体的成员而对他或她进行了歧视，并对其他具有类似犯罪历史的潜在租户进行了不同的处理，因为他们属于不同的种族或团体。 房东必须提供证据证明，除种族之外，还有其他一些因素导致他或她租用一个房客而不是另一个房客。 业主仍然可以使用其他不符合歧视性的资格标准来选择租户，例如租户按时支付租金的能力 。

拒绝毒品犯罪的准租客

不能因为拒绝出租给被判定为“非法制造或分配管制物质”的租户而无意识地歧视地主，这不包括被逮捕但未被判定犯有此类罪行的租户，或者因吸毒而被定罪或逮捕的租户。

虽然房东有合法的权利拒绝被定罪的非法药物制造或分配的个人住房，但如果房东只使用此定罪来拒绝住房给某个种族，国籍或其他团体的成员，房东可以仍然被指控并被定罪为故意的住房歧视。 这是因为房东正在将毒品定罪作为种族歧视的掩护。