照顾你的租客，你的财产和你的财务状况
管理出租物业的3种策略
在您能够为您选择正确的策略之前，您需要了解需要管理的租赁资产的所有不同区域。
房东的管理责任可以分为三部分：
- 管理租户
- 管理物业维护和检查
- 管理财务
1.管理租户
这是最直接和最明显的出租物业管理的一部分。 然而，成为一名成功的房东涉及的不仅仅是收取租金。 你必须管理：
- 租金收集 ：设置截止日期。 每周或每月收取租金。 确定滞纳金和宽限期。 处理未付租金。
- 租赁协议 ：验证租赁是否包含您所在州的房东租户法所要求的所有法律条款。 确保租约与最新版本的法律保持一致。 管理所有租户的租赁开始和结束日期。
- 租户筛选 ：广告空缺。 设置约会。 验证应用程序的信息。 您也可以确定某些租户是否合适。
- 搬入 ：签署租赁协议。 审查规则，要求和规定。 收取保证金和第一个月的房租。 步行通过并注意出租单位的现状。
- 搬出 ：验证租约期限是否真的结束。 检查出租单位的状况是否有损坏 。 开始寻找公寓的新租户的过程。
- 租户投诉：投诉投诉。 制定一个解决问题的游戏计划。
- 修理请求：快速响应请求。 优先考虑维修的重要性。 自己做修理或雇人来做。
- 租户驱逐 ：在驱逐前向租户发送法律要求的通知。 向法院提出驱逐。 准备支持驱逐理由的证据。
2.管理物业维护和检查
出租物业管理的第二个主要部分是财产本身。 物业结构需要保持住户的健康和安全。 您的保险公司也可能要求该结构的某些部分（如屋顶）符合某些标准，否则他们将拒绝为该房产提供保险。
- 维护：切割草坪。 拾起树叶。 铲雪。 拿出垃圾。 保持所有公共区域清洁。 确保租户在任何时候都可以使用自来水，并在冬季加热。 修理屋顶漏水，管道泄漏，瓷砖破裂，松动的扶手，有缺陷的门窗锁。
- 检查：您必须处理来自城镇甚至您的贷方和保险公司的检查。 镇检查是为了确保你的财产遵循某些健康和安全法规。 贷款人和保险公司检查房产，以确保房产值得他们贷款的金额或他们投保的金额。
3.管理财务
当拥有出租物业时，你将不得不处理的第三部分管理涉及财务。 你需要了解每个月有多少钱，以及多少钱要出去。
- 租金：您每个月收取多少租金。
- 按揭付款：你每月在抵押贷款上支付的款项 。
- 保险：您支付多少钱以确保您的财产安全。
- 税：你的年度财产税是什么。
- 公用事业：如果租户不负责支付公用事业费用，那么该物业每月的水，气和电费多少。
- 费用/罚款：您可能需要为物业检查或法庭费用支付费用。 意外的财产维护问题的罚款。
3租赁管理策略
既然您了解了需要管理的出租物业的各个方面，那么您可以确定如何管理这些区域。
主要有三种方法：
- 自己动手管理
- 一半你自己/一半外包
- 完全外包管理
1.自己动手管理
在这种管理方法中，你对所有事情负责，因此，DIY。 你是收取租金，铲雪和提交税款的人。
优点
- 总量控制：作为出租物业的所有者，您是企业主。 当你自己做这件事时，你知道你的业务的所有部分正在发生什么。
- 快速意识到问题：由于您掌握了管理的各个方面，因此您可以在发生问题时立即看到问题。 不幸的是，因为你负责你的财产的所有事情，你仍然可能无法立即解决这个问题。
缺点
- 缺乏知识：不可能成为一切的专家。 如果你聘请了一位会计师来提交税款，而不是自己做，会计师可能会收到几个你不知道的扣除项目。 如果您聘请律师准备您的租赁协议，而不是准备自己的租约，律师可能会包含您忽略的某些州房东租户法。 如果您聘请专业人员在您的财产上安装屋顶，而不是自己安装屋顶，则可能不必处理屋顶泄漏。
- 压倒一切：对所有人来说所有的东西都会变得太多。 既然你对一切负责，你可能更容易犯错误。
最适合
- 拥有少量出租单位的业主。
- 以前拥有企业的房东。
- 拥有租赁管理经验的业主。
- 想要控制的斗地主。
2.一半自己动手/一半外包
在这种管理出租物业的方法中，您管理您认为您拥有专业知识的领域，然后外包您感觉不舒服或根本没有管理欲望的领域。
- 外包法律问题
例如，您可以决定将任何涉及法律事务的租赁管理问题外包出去。您可能对管理财产的财务状况，日常维护和租户投诉感到很高兴，但在涉及法律问题时却感到非常不舒服。 在这种情况下，您可以聘请律师处理任何出现的法律问题。 这可能包括起草您的租赁协议，以使其符合您所在州的所有房东租户法律并处理所有租户搬迁。
- 外包维护问题
在这种情况下，您会聘请勤杂工或大厦主管处理所有维护问题，但会自行处理所有其他管理义务。
优点
- 释放时间：如果你没有做任何事情，你会有更多的时间，周期。 你如何使用这个时间取决于你。 您可以珍惜与家人更多的时间，也可以利用这段时间寻找更多的投资机会。
- 有专家：你放弃了对某些地区有希望了解你的人的控制权。
缺点
- 依靠他人：你相信这些人知道他们在做什么，并且他们有你的最佳利益。
最适合
- 出租单位数量不断增加的斗地主。
- 平均房东。
3.完全外包管理
在这个管理策略中，你拥有这个财产，但不想成为一个动手的经理。 你觉得你的优势在于财产选择，而不是管理日常运营。 您将聘请物业经理或物业管理公司。 物业管理公司可以处理所有事情，包括租户甄别，租户入住，租金收取，维护和修理，搬迁租户和租户搬迁。
优点
- 免于每日头痛：您不必在凌晨两点拨打电话，隔壁邻居正在大声播放他们的音乐。 您将承担最低限度的责任，但您负责的决定通常是最重要的决定，例如给予承诺开始租户驱逐。
缺点
- 成本高昂：物业经理每年将花费数万美元。 您拥有的租赁单位越多，其成本就越高。
- 管理不善可能会破坏您的业务：您正在将您的业务以及您的生计置于别人的手中。 很难找到像你一样关心你的成功和失败的人。 您必须确保彻底筛选任何未来的管理人员，并在事态恶化时制定明确的退出策略。
最适合
- 远离租金的地主。
- 拥有大量出租物业的斗地主。
- 物业投资者多元化投资。