了解数字
如果物业的用途是为了从租金或租赁中获得收入，那么评估或估价的收入方法就是最常用的。 物业产生的净收入与某些因素结合使用，以计算其在当前市场上的价值（如果出售）。
不仅仅是财产中的投资者对经营所产生的净收入感兴趣。
他们几乎总是在寻求融资，贷款人会仔细审查收入和费用细节，尽可能确保他们的投资受到保护。 贷款人希望看到正常的入住租金超出了足以支付所有者剩余利润的抵押贷款。
用资本化率 （Cap Rate）来估计价值
当使用资本化比率来评估收入财产时，会使用财产的净营业收入 ，并且要价与上限率之间存在反比关系。 换句话说，上限率越高，要价越低。
利用总租金乘数进行价值估计
总租金乘数或GRM 使用物业的总租金而不是用于上限率的净营业收入 。 有两种方法可以进行此计算，因为有总体潜在收入（GPI）和总运营收入（GOI）。
从各自的计算可以看出， 使用总营业收入的价值估计要好得多 ，因为考虑了入住和未付款的损失。
那么必须考虑条件和未来的费用
更主观，但非常重要的是考虑到财产状况。
由于这两种收入评估方法均未考虑财产状况和未来可能的大修理费用，所以在达成最终估值时必须考虑这些方法。
在购买现有物业时，它可能非常有效地运作，或者可能存在操作问题，这些问题正在压低净收入。 当投资者以公寓项目评估为例时，租金可能不是租金，而且开支可能高于或低于他们应有的水平。
假设房东一直在租用租金给一些租户以换取服务，或者仅仅因为他们遇到了问题，房东也不想将他们驱逐出去。 或者，维修和维护费用低于类似物业的标准。 房东可能一直在厌倦管理工作，或者不关心因维护不善而出现的问题。
检查手术各个方面的投资者可能会看到一个机会，因为租金数量并不是真实的。 他们看到，以当前全额租金将租户纳入这些单位将会对净利润产生重大影响，因此他们希望购买。 他们可能会看到该物业的开支并不如预期，并且该物业正在失修，因此他们可能会通过购买。
大量的投资者和绝对的贷款人会小心地分散项目的财务数据，以确保真实数字与他们合作。 令人惊讶的是，许多小型商业地产管理不善。 租金太低，费用太高，或两者兼而有之。 在没有挖掘租金和开支的情况下停止进行基本估值计算的投资者往往会通过最优惠的价格或者为物业支付过多的费用。
知道收入法，因为它很多
如果您计划与投资者客户合作，如果需要花费大量时间来了解估值的收入方法。 您不希望您的投资者买家或卖家客户使用您无法识别的术语或要求进行无法执行的计算。
与投资者合作可能是相当有益的，因为这个利基房地产市场非常活跃。
您还将建立良好的重复业务以及满意投资者客户的推荐。
**更新：在房地产市场崩盘之后以及似乎是复苏的开始之际，我正在更新这篇文章。 鉴于市场问题，评估师变得非常保守，并被归咎于通过低估房地产价格以及对可比较物品使用止赎来减缓经济复苏。 但是，他们现在似乎正在恢复平衡。